Vendre un bien hérité à Saint-Junien
Un bien hérité n'est pas exonéré de plus-value. Celle-ci se calcule depuis la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention repart à zéro au jour du décès.
Trois sujets à ne pas confondre*
Ils se superposent dans le même dossier, mais obéissent à des règles distinctes.
| Sujet | Ce qu'il recouvre | Précision |
|---|---|---|
| Les droits de succession | Dus selon le lien de parenté et la part reçue | Abattement de 100 000 € par parent pour un enfant, conjoint et partenaire de PACS exonérés |
| L'abattement de 20 % | Sur la résidence principale du défunt | Il vaut pour les droits de succession uniquement, sous conditions d'occupation |
| L'impôt sur la plus-value | Dû à la revente, sur l'écart avec la valeur déclarée | Il n'a aucun rapport avec les droits, et l'abattement de 20 % ne s'y applique pas |
| Les frais de vente | Diagnostics, honoraires selon mandat | À la charge de l'indivision, déduits du prix net partagé |
| Ce qui les relie | La valeur déclarée dans la succession | Elle sert de base aux droits, puis de prix d'acquisition pour la plus-value |
| L'erreur fréquente | Croire un bien hérité exonéré de plus-value | C'est faux en règle générale. Seule la résidence principale du vendeur ouvre cette exonération |
La cinquième ligne est le pivot de tout le dossier. La valeur déclarée dans la succession sert à la fois de base aux droits et de prix d'acquisition pour la plus-value. Une valeur basse allège les premiers et alourdit la seconde, dans des proportions qui se chiffrent avant de décider.
Sortir de l'indivision
La plus-value, poste par poste*
Le mécanisme complet, tel que le notaire l'appliquera.
| Élément | Valeur | Précision |
|---|---|---|
| Le taux global | 36,2 % | Soit 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux |
| La base taxable | Prix de vente moins valeur successorale | Majorée des frais et travaux admis dans les conditions fiscales |
| Le point de départ de la durée | Le jour du décès | Et non la date d'acquisition par le défunt, quelle qu'elle soit |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an sur l'impôt, 1,65 % sur les prélèvements | L'abattement ne commence donc qu'après cinq années révolues |
| À 22 ans | Exonération d'impôt sur le revenu | Les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement partiel |
| À 30 ans | Exonération totale | C'est le terme du dispositif, pour l'impôt comme pour les prélèvements |
Préparer la mise en vente*
Six actions, dans cet ordre, avant toute photographie.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Vider et nettoyer | Le poste le plus rentable, et le plus souvent différé |
| Faire les diagnostics | Le diagnostic énergétique est obligatoire dès l'annonce, les autres selon l'année de construction et les installations |
| Corriger les défauts peu coûteux | Peinture, jardin, fuites visibles. Leur effet sur la première impression dépasse largement leur coût |
| Fixer le prix sur les ventes réelles | Sur des biens comparables du secteur, jamais sur la valeur affective attachée au bien |
| Désigner un interlocuteur unique | Une indivision visible depuis l'extérieur inquiète les acquéreurs et pèse sur les offres |
| Chiffrer les travaux | Un devis rassure. Des travaux non chiffrés se traduisent toujours par une décote supérieure à leur coût réel |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce qui fait baisser le prix
Vendre vite ou attendre*
Six situations, et ce qu'elles commandent.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Des droits de succession à régler | Vendre assez vite, faute de liquidités disponibles autrement |
| Une maison vide qui se dégrade | Vendre. Chaque saison sans occupation se retrouve dans le prix |
| Un désaccord entre héritiers | Vendre, avant que les positions ne se durcissent et que les frais ne s'accumulent |
| Un héritier capable de racheter | Attendre, le temps d'organiser le rachat des parts et d'obtenir son financement |
| Un bien réellement louable | Attendre est envisageable, à condition d'établir une convention d'indivision écrite |
| Une stratégie fondée sur la durée de détention | Rarement pertinent : l'exonération complète suppose vingt-deux à trente ans |
La dernière ligne mérite d'être chiffrée. Sur une plus-value de 20 000 €, l'impôt s'élève à environ 7 240 €. Déclarer 20 000 € de moins à la succession pour économiser des droits à 20 % aurait fait gagner 4 000 € : l'opération se solde par une perte nette de plus de 3 000 €.
Trois observations
Un dernier point : dans la plupart des successions, vendre après une remise en état minimale reste la solution la plus saine. Attendre ne se justifie que si un héritier peut racheter, ou si le bien peut être loué dans un cadre écrit.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
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Cette page rassemble des principes généraux à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Chaque succession est particulière : le recours au notaire est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier est en jeu, et lui seul établit le calcul applicable à un dossier déterminé. Les taux, abattements et barèmes mentionnés correspondent aux dispositions en vigueur à la date de rédaction et sont susceptibles d'évolution ; ils comportent des conditions, des exceptions et des cas particuliers non détaillés ici, notamment s'agissant des exonérations liées à la résidence principale du vendeur, au montant de la cession ou au remploi du prix. Les règles relatives à l'indivision, aux majorités requises et au partage judiciaire comportent également des conditions non exposées ici. Les ordres de grandeur de prix relèvent d'observations de marché et ne constituent pas une estimation.
Sources : code civil, dispositions relatives à l'indivision, au partage et à l'autorisation judiciaire de vente ; code général des impôts, dispositions relatives aux plus-values immobilières des particuliers, à la détermination du prix d'acquisition en cas de mutation à titre gratuit, aux abattements pour durée de détention et aux droits de mutation à titre gratuit ; documentation publique de l'administration fiscale sur la plus-value immobilière ; observations de marché sur la commune de Saint-Junien en 2026.