Investir dans le locatif à Châteauneuf-la-Forêt
Huit logements sociaux étaient disponibles au relevé, soit un logement libre pour environ quatre-vingt-onze ménages. Un bailleur privé n'arrive pas sur un marché vide : il arrive derrière une offre déjà pourvue.
Deux scénarios chiffrés*
Frais d'acquisition compris, sur dix mois encaissés.
| Scénario | Net avant impôt | Détail |
|---|---|---|
| Un T3 acheté 70 000 €, loué 480 € | 5,0 % | Projet de 76 600 €, taxe foncière 600 €, entretien 400 € |
| Une maison achetée 95 000 €, louée 620 € | 4,3 % | Projet de 103 300 €, taxe foncière 1 100 €, entretien 700 € |
| Le brut correspondant | 6,3 % et 6,0 % | |
| Pourquoi la maison rend moins | Sa taxe foncière et son entretien atteignent 1 800 € par an | Contre 1 000 € sur le T3 |
| Le prix d'entrée sur le T3 | 900 à 1 100 € le m² | |
| Sur la maison | 800 à 1 000 € le m² | |
| Le repère à retenir | 4,2 à 4,6 % de net courant avant impôt |
L'écart entre les deux premières lignes tient à un poste que les simulateurs ignorent. La maison coûte 1 800 € par an en taxe foncière et en entretien, contre 1 000 € pour le T3 : un toit, une façade et un terrain se paient indépendamment du loyer perçu. C'est ce poste, et non le loyer, qui explique les sept dixièmes de point d'écart.
Huit logements libres, et ce que cela veut dire
Ce que la vacance change*
Sur le T3, selon le nombre de mois encaissés.
| Occupation | Rendement net | Précision |
|---|---|---|
| Douze mois, hypothèse théorique | 6,2 % | |
| Dix mois, hypothèse de travail | 5,0 % | |
| Huit mois | 3,7 % | |
| Six mois | 2,5 % | |
| De douze à six mois | Une division par 2,5 | |
| Ce que justifie l'hypothèse de dix mois | 13,6 % de logements vacants sur la commune | Et 10,2 % de résidences secondaires |
| Ce que cette ligne désigne | La variable la plus sensible du calcul | Devant le prix d'achat et devant le loyer |
Le parc social comme concurrent*
Ce que l'alignement coûte, et ce qu'il achète.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Le T3 du parc social relevé | 336 € hors charges | |
| Un T3 privé à 480 € | 5,0 % de net | |
| Le même aligné à 400 € pour se distinguer | 3,9 % | |
| L'écart | 1,1 point de rendement | |
| Ce que l'écart achète | Une probabilité de location plus élevée | Sur un marché où huit logements sociaux étaient libres |
| L'arbitrage réel | Un point de rendement contre un délai de vacance | Quatre mois de vide coûtent 1,3 point : le calcul se referme vite |
| Ce qu'il faut en conclure | Le loyer se positionne face à l'offre existante | Non face à un rendement théorique |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
L'arbitrage entre loyer et délai
Ce qui marche, ce qui ne marche pas*
Sur un bassin où les candidats se comptent.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Un T3 ou une petite maison de plain-pied, en centre bourg | Ce qui plaît au plus grand nombre | |
| Un classement D ou mieux, avec stationnement | None | |
| Un prix d'entrée au bas des ventes enregistrées | None | |
| Ce qu'il faut écarter | La grande maison isolée présentée avec un rendement flatteur | |
| Et aussi | Le logement mal classé payé au tarif d'un bien sain | |
| Le point faible du montage | La gestion à distance | Une relocation demande une présence sur un marché de cette taille |
La dernière ligne renverse l'ordre habituel des décisions. Beaucoup d'investisseurs fixent leur loyer à partir du rendement qu'ils visent, puis cherchent un locataire. Ici, la démarche inverse s'impose : regarder ce que le marché propose déjà au même moment, en particulier dans le parc social, puis en déduire le loyer atteignable, et enfin vérifier que le rendement reste acceptable. Si l'ordre est inversé, le bien reste vide.
Trois précisions
Un dernier point : ces rendements s'entendent avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Selon le régime retenu et la tranche du bailleur, le net final recule sensiblement. Un rendement annoncé sans mention de la fiscalité décrit une étape intermédiaire, jamais le revenu réellement disponible.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un projet locatif à cadrer ?
Délai de première location budgété, plutôt que supposé nul.
Cette page concerne la commune de Châteauneuf-la-Forêt, code postal 87130, en Haute-Vienne ; d'autres communes françaises portent un nom commençant par Châteauneuf et affichent des marchés sans rapport. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni une estimation, ni une recommandation. Les scénarios chiffrés sont pédagogiques et reposent sur des hypothèses explicitées de prix, de loyer hors charges, de taux d'occupation, de taxe foncière et d'entretien : ils illustrent une méthode de calcul et ne valent pour aucun projet réel. Les rendements indiqués s'entendent avant crédit, avant impôt sur le revenu et avant prélèvements sociaux ; aucun chiffre fiscal n'est avancé, la fiscalité des revenus fonciers dépendant du régime retenu et de la situation personnelle du bailleur. Ils ne tiennent compte ni des travaux, ni des périodes de rotation, ni des impayés, ni des sinistres. Un taux d'occupation de dix mois sur douze est retenu au regard du taux de logements vacants relevé sur la commune ; il ne garantit aucune location effective. Les données relatives au parc social décrivent l'offre constatée à la date du relevé et varient constamment ; les conditions d'attribution relèvent des bailleurs sociaux et des commissions compétentes. La taxe foncière figure sur l'avis d'imposition du bien.
Sources : prix de vente relevés en 2026 sur la commune, issus d'éditeurs dont les résultats divergent, la cote la plus consultée étant assortie d'un indice de représentativité de 1 sur 5 ; SeLoger, indices de loyers relevés en 2026 ; annonces de location en cours relevées sur les principaux portails ; offre de logements sociaux consultable en ligne pour la commune, relevé 2026 ; Insee, recensement de la population 2023 pour le nombre de ménages, le taux de logements vacants et la part des résidences secondaires ; code général des impôts et tarif réglementé des notaires pour les frais d'acquisition ; calculs de rendement et de sensibilité établis par nos soins sur les hypothèses exposées.