Investir dans le locatif à Rochechouart
Le T2 y rend 1,1 point de plus qu'à Saint-Junien sur le papier. Après deux mois de vacance, l'avantage tombe à trois dixièmes de point. Tout le calcul tient dans cet écart.
Trois scénarios chiffrés*
Sur onze mois de loyer encaissés, frais de notaire compris.
| Scénario | Brut | Net courant |
|---|---|---|
| T2 acheté 55 000 €, soit 59 400 € frais compris | 8,7 % | 6,3 % |
| T3 acheté 75 000 €, soit 81 000 € | 7,7 % | 5,6 % |
| Maison achetée 120 000 €, soit 129 600 € | 6,9 % | 4,8 % |
| Les loyers retenus | 430 €, 520 € et 750 € par mois | Dans les fourchettes praticables de la commune |
| Les charges du propriétaire | 1 000 €, 1 200 € et 2 000 € par an | Taxe foncière, assurance et entretien |
| Ce que ces nets ne comprennent pas | Ni gestion déléguée, ni crédit, ni imposition | Une gestion déléguée retirerait encore 7 à 8 % des loyers |
Ces trois calculs sont pédagogiques et retiennent onze mois de loyer encaissé. Sur le papier, ils placent la commune un cran au-dessus de Saint-Junien. Le tableau suivant montre ce qu'il en reste une fois la vacance ajustée à la taille réelle du bassin.
Le cadre, sans promesse
Ce que chaque mois de vacance retire*
Le même bien, selon le nombre de loyers réellement encaissés.
| Hypothèse | Résultat | Précision |
|---|---|---|
| Sur onze mois encaissés | T2 à 6,3 %, T3 à 5,6 %, maison à 4,8 % | L'hypothèse de base |
| Sur dix mois | T2 à 5,6 %, T3 à 4,9 %, maison à 4,2 % | Deux mois de vacance, plus réaliste ici |
| Sur neuf mois | T2 à 4,8 %, T3 à 4,3 %, maison à 3,7 % | Le scénario défavorable, qui arrive |
| Ce que chaque mois de vide coûte | environ 0,7 point sur le T2 | Et 0,6 point sur la maison |
| La comparaison avec Saint-Junien | 1,1 point d'avance en brut sur le T2 | Réduite à 0,3 point une fois deux mois de vacance provisionnés |
| Ce qu'il faut en retenir | L'avantage existe, mais il est mince | Une erreur de cinquante euros sur le loyer l'annule |
Les prix d'entrée*
Le ticket bas est l'argument central de ce marché.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| T2 | 45 000 à 70 000 € | 49 000 à 76 000 € frais compris |
| T3 | 60 000 à 90 000 € | 65 000 à 97 000 € |
| Maison de 90 à 110 m² | 90 000 à 150 000 € | 97 000 à 162 000 € |
| La fourchette de travail au m² | 1 000 à 1 400 € | |
| La médiane la plus citée | 1 026 € le m² | Assortie par son éditeur d'un indice de représentativité de 1 sur 5 |
| Les autres lectures | de 1 192 à 1 406 € le m² | Selon la source et le segment retenu |
| À comparer | Une maison familiale à Saint-Junien : 145 000 à 210 000 € | L'écart de ticket est le seul véritable argument de ce marché |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce que change le crédit
La demande et la revente*
Ce qui trouve preneur, et à quelle vitesse on ressort.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Se loue | Un T2 ou T3 en centre, une petite maison de 80 à 100 m² avec jardin et classement D ou mieux | |
| Se loue mal | Une grande maison isolée, un classement F ou G, un deuxième étage sans ascenseur | |
| Ne se loue pas | Un loyer calqué sur Saint-Junien, soit 800 à 1 000 € pour une maison | |
| Les locataires | Actifs du secteur, familles, parfois seniors | Aucun marché étudiant |
| La revente | Plus lente qu'à Saint-Junien | Le vivier d'acquéreurs est trois fois plus restreint |
| La plus-value sur cinq ans | +8,2 % selon une source, +17 % selon une autre | Soit 9 800 € ou 20 400 € sur un bien à 120 000 €, la seconde reposant sur un échantillon de 1 sur 5 |
Le T2 résiste mieux que les autres. Même à dix mois encaissés, il conserve 5,6 % net courant : il faut descendre à neuf mois pour tomber sous cinq pour cent. La maison, elle, passe sous quatre et demi dès dix mois. Sur ce marché, la taille du bien détermine la tolérance à la vacance autant que le rendement lui-même.
Pour qui cela a du sens
Un dernier point : les rendements de Saint-Junien ne se transposent pas ici, et l'inverse est vrai aussi. Deux communes distantes de neuf kilomètres, mais un rapport de un à trois sur la population : ce sont deux marchés, avec deux calculs distincts.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un projet locatif à chiffrer ?
Calcul repris sur dix mois encaissés, adapté à la taille du bassin plutôt qu'aux repères d'une ville moyenne.
Cette page concerne la commune de Rochechouart en Haute-Vienne, code postal 87600, et non la voie parisienne du même nom. Les trois scénarios présentés sont pédagogiques et reposent sur des hypothèses explicitées de prix, de frais, de loyers, de vacance et de charges : ils illustrent une méthode de calcul et ne valent pour aucune opération réelle. Cette page ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne comporte aucune promesse de rendement. Les prix proviennent de sources distinctes dont les résultats divergent ; la médiane la plus citée est assortie par son éditeur d'un indice de représentativité faible et ne saurait être traitée comme une référence notariale. Les rendements sont bruts ou nets courants selon la mention et s'entendent avant gestion déléguée, avant crédit et avant imposition, laquelle dépend du régime retenu et de la situation propre de l'investisseur. La taxe foncière ne se déduit d'aucune fourchette : elle figure sur l'avis d'imposition du bien. Les évolutions de prix citées émanent d'éditeurs distincts, divergent sensiblement et ne préjugent d'aucune évolution future. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : Figaro Immobilier au 1er juillet 2026, dont l'indice de représentativité pour la commune est de 1 sur 5 ; MeilleursAgents, PAP, L'Apporteur d'Immo, Indik, Orpi et SeLoger, relevés 2026 ; annonces locatives en cours relevées sur les principaux portails ; Insee, données du recensement de la population pour la commune de Rochechouart ; taux moyens de crédit immobilier relevés en 2026 ; calculs de rendement et de mensualités établis par nos soins sur les hypothèses exposées.