Acheter avant de vendre : les solutions
Le prêt relais n'est pas la seule réponse, et il en existe plusieurs variantes qui ne coûtent pas la même chose. Deux autres pistes, l'une bancaire et l'autre non, méritent d'être examinées avant de s'engager.
Les variantes du prêt relais*
Sur un bien estimé 250 000 €, avec 30 000 € restant dus et une quotité de 70 %.
| Élément | Montant ou nature | Précision |
|---|---|---|
| L'avance consentie | 175 000 € | La banque ne prête jamais la valeur totale : elle retient une part, généralement de 50 à 80 % selon l'établissement et le bien |
| Le net réellement disponible | 145 000 € | Une fois le crédit en cours remboursé. C'est cette somme, et non l'avance, qui finance le nouvel achat |
| Le relais sec | Sans nouveau prêt | Lorsque l'avance suffit à financer l'acquisition. Plus simple, mais les banques y sont parfois réticentes |
| Le relais adossé | Le cas le plus fréquent | L'avance se complète d'un prêt amortissable classique pour couvrir la différence de prix |
| La franchise partielle | 583 €/mois | Les intérêts se règlent chaque mois, le capital au dénouement. Environ 7 000 € sur douze mois |
| La franchise totale | Rien à payer | Mais les intérêts se cumulent : sur vingt-quatre mois, environ 189 550 € sont dus au lieu de 175 000 € |
La franchise totale soulage la trésorerie sans réduire le coût : elle le reporte. Elle se choisit lorsque la double charge serait intenable, non pour économiser. Le taux et la quotité retenus ci-dessus sont des hypothèses de calcul, pas des conditions de marché.
Le risque à mesurer avant tout
Le prêt achat-revente, un produit distinct*
Souvent confondu avec le relais, il fonctionne à l'inverse.
| Aspect | Ce qu'il recouvre |
|---|---|
| Le principe | Un crédit amortissable unique qui rachète l'ancien prêt et finance le nouveau bien, au lieu de s'ajouter aux crédits existants |
| La différence de nature | Le relais est un prêt de court terme qui se superpose ; celui-ci est un prêt de long terme qui remplace tout |
| Son intérêt principal | Une mensualité unique et lissée, calculée pour rester dans les limites d'endettement admises. Aucune double charge pendant la recherche d'acquéreur |
| Au moment de la vente | La part correspondant à l'avance se rembourse par anticipation sans indemnité, et la mensualité est recalculée à la baisse |
| Sa limite | Tous les établissements ne le proposent pas, et l'ancien crédit est soldé, ce qui fait perdre un taux éventuellement avantageux |
| Pour qui | Les situations où la double charge poserait un problème réel, plutôt que celles où elle serait simplement inconfortable |
Les leviers sans crédit supplémentaire*
Ils réduisent le montant à emprunter, donc le risque de l'opération.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| L'épargne salariale | L'acquisition d'une résidence principale ouvre un cas de déblocage anticipé, souvent ignoré des intéressés eux-mêmes |
| Ses règles | Un versement unique, et non des retraits successifs. Le montant ne peut pas excéder l'apport personnel prévu au plan de financement |
| Son délai | La demande s'adresse au teneur de compte dans un délai limité après la signature, et peut être formée dès le compromis. Ce délai se vérifie précisément |
| L'avance sur un contrat d'assurance-vie | Elle permet de disposer de fonds sans clôturer le contrat ni déclencher l'imposition liée à un rachat. Ses conditions dépendent du contrat |
| Le prêt familial | Il se formalise par écrit et se déclare au-delà d'un certain montant. Le notaire indique la forme à retenir selon la somme et la situation |
| Leur effet combiné | Chaque euro apporté réduit l'avance nécessaire, donc les intérêts et la pression sur le prix de vente |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Les solutions qui ne passent pas par la banque
Six précautions, et un avertissement*
Le montage se prépare avant de faire une offre, pas après.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Faire estimer par un tiers | Et retenir l'hypothèse basse. C'est sur cette valeur prudente que le montage doit tenir, pas sur celle que l'on espère |
| Mettre en vente immédiatement | Sans attendre le dénouement de l'achat. Chaque semaine gagnée réduit la durée de l'avance et la pression finale |
| Positionner le prix au marché dès le départ | Un prix optimiste suivi de baisses successives est la configuration qui fait échouer ces opérations |
| Négocier la durée et la prorogation | Les conditions de renouvellement se discutent à la souscription, pas au moment où elles deviennent nécessaires |
| Comparer les établissements | Quotité retenue, taux, frais et souplesse varient sensiblement, et tous ne proposent pas les mêmes formules |
| Prévoir le scénario défavorable | Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu à l'échéance. La réponse se connaît avant de signer, pas après |
Un avertissement s'impose. Des montages consistant à vendre son bien avec une faculté de rachat, ou à en transférer temporairement la propriété, sont parfois présentés comme des solutions de trésorerie. Ils sont coûteux, complexes, et une opération qui n'aboutit pas se solde par la perte définitive du bien. Ils ne relèvent pas des solutions décrites ici et appellent, le cas échéant, le conseil d'un notaire et d'un avocat avant tout engagement.
Trois questions au banquier
Un dernier point : la deuxième question se pose au moment où tout va bien, et c'est précisément pour cela qu'on l'oublie. Connaître la sortie de secours avant d'en avoir besoin change entièrement la sérénité de l'opération.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un montage à sécuriser ?
Mise en vente engagée sans attendre le dénouement de l'achat, pour réduire la durée de l'avance.
Les montants de cette page reposent sur des hypothèses de calcul destinées à illustrer un mécanisme : valeur du bien, capital restant dû, quotité et taux d'intérêt. Ils sont arrondis, sans valeur contractuelle, et n'intègrent ni l'assurance, ni les frais de dossier ou de garantie. Les taux et quotités retenus sont des hypothèses et non des conditions de marché constatées : ils varient selon les établissements, les dossiers et les périodes. Les conditions de déblocage de l'épargne salariale, les avances sur contrat d'assurance-vie et la forme des prêts familiaux obéissent à des règles précises comportant des conditions et des délais, à vérifier auprès des organismes concernés et du notaire. Cette page ne constitue pas un conseil en financement. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.