Comment la banque calcule votre capacité d'emprunt
Le calcul tient en trois lignes, mais tout se joue sur ce qui entre dans chacune. Un crédit à la consommation modeste peut réduire la capacité d'acquisition de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La règle appliquée*
Un cadre commun, avec une marge d'appréciation limitée.
| Paramètre | Valeur | Précision |
|---|---|---|
| Le taux d'effort maximal | 35 % | Rapport entre l'ensemble des charges d'emprunt et les revenus nets, assurance comprise |
| La durée maximale | 25 ans | Avec une possibilité d'extension limitée lorsque l'entrée dans les lieux est différée |
| L'assurance dans le calcul | Incluse | C'est un point souvent négligé : elle consomme une part du plafond disponible |
| Une marge de dérogation | Encadrée | Les établissements disposent d'une latitude limitée, réservée en priorité à l'acquisition d'une résidence principale |
| L'origine de ces règles | Une recommandation nationale | Elle vise à limiter le surendettement, et les établissements s'y conforment |
| Ce qui reste discrétionnaire | L'appréciation du dossier | Respecter le plafond ne garantit pas l'accord : d'autres critères entrent en jeu |
L'ancienne pratique du tiers des revenus a laissé place à ce plafond, mais avec une différence majeure : l'assurance entre désormais dans le calcul. À revenus égaux, la capacité réelle est donc plus faible qu'on ne l'imagine.
Quels revenus sont retenus
Quelles charges sont déduites*
Chaque euro compté ici réduit d'autant la mensualité disponible.
| Charge | Traitement |
|---|---|
| La future mensualité | Assurance comprise : c'est l'élément que le calcul cherche à déterminer |
| Les crédits en cours | Automobile, travaux, consommation, réserve d'argent : toute mensualité en cours vient en déduction |
| Les pensions alimentaires versées | Elles sont retenues comme une charge fixe, sur justificatif |
| Un loyer conservé | Si le bien acquis n'est pas destiné à devenir la résidence principale, le loyer en cours reste une charge |
| Les découverts récurrents | Ils ne se déduisent pas arithmétiquement, mais pèsent lourdement dans l'appréciation du dossier |
| Ce qui n'entre pas | Dépenses courantes, énergie, assurances, scolarité : elles relèvent de l'appréciation du reste à vivre |
Le calcul sur un exemple*
Un foyer disposant de 3 800 € nets mensuels, avec un crédit automobile en cours.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Revenus nets du foyer | 3 800 € par mois |
| Plafond de charges applicable | 1 330 €, soit 35 % des revenus |
| Crédit automobile en cours | − 250 € par mois |
| Assurance emprunteur estimée | − 50 € par mois |
| Mensualité de crédit disponible | 1 030 € par mois |
| Capacité correspondante | Environ 144 000 € sur quinze ans, 178 000 € sur vingt ans, 206 000 € sur vingt-cinq ans |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce que coûte un crédit à la consommation
Ce que le calcul ne dit pas*
Six critères qui décident autant que le pourcentage.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le reste à vivre | Ce qui subsiste une fois les charges d'emprunt réglées, apprécié selon la composition du foyer et non selon un seuil unique |
| Le nombre de personnes au foyer | Un même taux d'effort ne s'apprécie pas de la même façon pour une personne seule et pour une famille de cinq |
| Le saut de charge | L'écart entre le loyer actuel et la future mensualité : un écart important interroge sur la soutenabilité |
| La tenue des comptes | Découverts, incidents, rejets sur les derniers mois : ils pèsent lourd, indépendamment du calcul |
| La capacité d'épargne démontrée | Des versements réguliers sur un compte d'épargne valent davantage qu'un apport reçu ponctuellement |
| La stabilité professionnelle | Ancienneté, type de contrat, secteur d'activité : ils modulent l'appréciation de revenus pourtant identiques |
Un dossier à trente-trois pour cent peut être refusé quand un autre à trente-cinq est accepté. Le pourcentage fixe une limite, il ne constitue pas un droit d'accès.
Trois façons d'augmenter sa capacité
Une cinquième piste, souvent oubliée : commencer à épargner l'équivalent de l'écart plusieurs mois avant de déposer le dossier. La démonstration vaut mieux que l'argument.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un budget à cerner ?
Visite sur place, document écrit remis ensuite, aucun mandat demandé en contrepartie.
L'exemple chiffré repose sur des hypothèses de calcul, notamment de taux et de cotisation d'assurance, destinées à illustrer un mécanisme : les montants obtenus sont arrondis et sans valeur contractuelle. Les règles encadrant l'octroi des crédits immobiliers, les modalités de prise en compte des revenus et des charges et les marges de dérogation évoluent et s'apprécient au cas par cas. Cette page ne constitue pas un conseil en financement. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Seuls l'établissement prêteur ou un intermédiaire immatriculé peuvent se prononcer sur un dossier déterminé.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.