Rendement locatif : brut, net, net-net
Le même bien affiche 6,60 % dans une annonce et rapporte moins de 2 % au propriétaire. Voici les trois niveaux de calcul, ce qui se déduit à chaque étage, et un exemple suivi de bout en bout.
Les trois niveaux*
Trois chiffres différents pour un même bien, et un seul qui compte vraiment.
| Niveau | Calcul | Ce qu'il dit |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels divisés par le prix | Le chiffre des annonces. Il ignore tout le reste. |
| Rendement brut corrigé | Loyers annuels divisés par l'investissement total | Prix, frais d'acquisition et travaux compris : déjà plus honnête |
| Rendement net de charges | Revenus encaissés moins les charges | Taxe foncière, assurance, copropriété, entretien, gestion, vacance |
| Rendement net-net | Après impôt et prélèvements sociaux | Le seul qui corresponde à ce qui reste réellement |
| Le cash-flow | Ce qui reste chaque mois, mensualité déduite | Ce n'est pas un rendement, mais c'est ce qui se ressent au quotidien |
Quand un vendeur ou une annonce affiche un rendement sans préciser lequel, il s'agit du brut, calculé sur le seul prix de vente. C'est systématiquement le chiffre le plus flatteur.
Pourquoi le brut trompe
Un exemple suivi de bout en bout*
Un appartement acheté 100 000 €, loué 550 € par mois, sans recours au crédit.
| Étape | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 100 000 € | Le chiffre de l'annonce |
| Frais d'acquisition | + 8 000 € | Environ 8 % dans l'ancien |
| Travaux d'entrée | + 7 000 € | Remise au propre avant location |
| Investissement total | 115 000 € | C'est ce montant qui sert de base au calcul |
| Loyers théoriques | 6 600 € | 550 € sur douze mois |
| Rendement brut affiché | 6,60 % | 6 600 divisé par 100 000 |
| Rendement brut corrigé | 5,74 % | 6 600 divisé par 115 000 |
Du brut au net-net*
Suite du même exemple, charges et fiscalité déduites.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Provision de vacance | − 550 € | Un mois par an, hypothèse prudente |
| Loyers réellement encaissés | 6 050 € | — |
| Taxe foncière | − 700 € | Montant réel, à demander au vendeur |
| Assurance propriétaire non occupant | − 150 € | — |
| Charges de copropriété non récupérables | − 500 € | — |
| Entretien et provision travaux | − 400 € | Un poste que la plupart des calculs omettent |
| Revenu net de charges | 4 300 €, soit 3,74 % | Le rendement a déjà été divisé par près de deux |
| Impôt et prélèvements sociaux | − 2 030 € | Hypothèse d'une tranche à 30 %, prélèvements sociaux compris |
| Revenu net-net | 2 270 €, soit 1,97 % | Ce qui reste réellement au propriétaire |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce que change le recours au crédit
Lire un rendement annoncé*
Six questions à poser devant tout chiffre affiché.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Sur quel montant est-il calculé ? | Prix seul, ou prix augmenté des frais et des travaux |
| Combien de mois de loyer ? | Douze, ou onze avec une provision de vacance |
| Les charges sont-elles déduites ? | Et lesquelles précisément |
| La fiscalité est-elle prise en compte ? | Elle dépend de la tranche d'imposition du propriétaire, donc jamais générique |
| Les loyers sont-ils réels ou espérés ? | Un lot vide valorisé au loyer souhaité gonfle artificiellement le calcul |
| Quels travaux dans les cinq ans ? | Ils ne figurent dans aucun rendement affiché |
Un rendement net-net de 2 % n'est pas nécessairement une mauvaise opération. Il faut y ajouter le remboursement du capital et l'évolution éventuelle de la valeur du bien. Mais il faut le savoir avant d'acheter, pas après.
Trois réflexes de calcul
Une cinquième piste, souvent oubliée : commencer à épargner l'équivalent de l'écart plusieurs mois avant de déposer le dossier. La démonstration vaut mieux que l'argument.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un projet locatif à étudier ?
Visite sur place, document écrit remis ensuite, aucun mandat demandé en contrepartie.
L'exemple chiffré est une illustration simplifiée, sans valeur contractuelle et sans lien avec un bien déterminé. Il repose sur des hypothèses de charges, de vacance et de taux d'imposition qui varient selon les situations : le rendement réel dépend du bien, du secteur, du régime fiscal retenu et de la situation personnelle du propriétaire. Un investissement locatif comporte des risques de vacance, d'impayés, de travaux imprévus et de perte en capital ; aucun rendement n'est garanti. Cette page ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.