Succession immobilière à Saint-Junien : les démarches
Tant que l'attestation de propriété n'est pas publiée, les héritiers ne peuvent ni vendre, ni donner, ni hypothéquer. C'est ce document, et non la déclaration fiscale, qui fait d'eux des propriétaires.
Quatre actes à ne pas confondre*
Ils portent des noms proches et ne servent pas du tout à la même chose.
| Acte | Ce qu'il établit | Où il va |
|---|---|---|
| L'acte de notoriété | Qui sont les héritiers et leurs droits respectifs | Établi par le notaire, après recherche d'un éventuel testament |
| La déclaration de succession | L'actif, le passif et les droits éventuellement dus | Déposée au service de l'enregistrement du domicile du défunt |
| L'attestation de propriété | Le transfert du bien au profit des héritiers | Publiée au service de la publicité foncière |
| L'acte de partage | La répartition définitive des biens entre héritiers | Établi par le notaire, sans date butoir légale |
| Celui qui débloque la vente | L'attestation de propriété | Sans sa publication, aucune vente n'est possible |
| La confusion la plus fréquente | Croire que la déclaration fiscale suffit | Une dispense de déclaration ne dispense jamais de l'attestation |
La troisième ligne est celle qui compte pour un projet de vente. Beaucoup d'héritiers pensent qu'une fois la déclaration déposée et les droits réglés, tout est en ordre. Ce n'est pas le cas : c'est la publication de l'attestation qui les fait apparaître comme propriétaires dans la chaîne des titres.
Le notaire est obligatoire
Le calendrier des démarches*
Tous les délais courent depuis la date du décès.
| Délai | Démarche | Précision |
|---|---|---|
| Les premiers jours | Acte de décès, banques, assurances, caisse de retraite | À engager sans attendre le notaire |
| Quatre mois | Délai de réflexion pour l'option successorale | Au-delà, un créancier ou un cohéritier peut sommer l'héritier de se prononcer |
| Six mois | Dépôt de la déclaration de succession et paiement des droits | Pour un décès survenu en France. Douze mois si le décès est survenu hors de France |
| Six mois | Réquisition du notaire pour l'attestation immobilière | Le point de départ reste la date du décès |
| Quatre mois de plus | Publication de l'attestation au service de la publicité foncière | Soit dix mois au plus tard après le décès |
| Sans délai légal | Le partage entre héritiers | Mais une indivision qui dure complique la vente et l'entretien |
Les pièces à réunir*
Propres au bien immobilier, en plus des pièces d'état civil.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le titre de propriété du défunt | Acte d'achat, donation ou attestation antérieure |
| Les références cadastrales | Section et numéro de parcelle |
| Le dernier avis de taxe foncière | Il renseigne aussi sur la valeur locative retenue |
| Pour un appartement | Règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien, montant du fonds de travaux |
| Si le bien est loué | Bail, état des lieux, montant du dépôt de garantie |
| Si une vente est envisagée | Diagnostics obligatoires et état des risques, à consulter pour la parcelle concernée |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
L'option de chaque héritier
Les erreurs les plus fréquentes*
Six situations rencontrées régulièrement, et ce qu'elles coûtent.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Attendre avant de saisir un notaire | Les délais courent depuis le décès, pas depuis la première démarche |
| Sous-évaluer le bien | La valeur déclarée sert de prix d'acquisition pour la plus-value future. L'économie de droits se paie à la revente |
| Laisser le logement sans assurance | Un bien inoccupé reste exposé. La vacance se signale à l'assureur |
| Laisser un héritier occuper sans accord écrit | L'occupation peut donner lieu à une indemnité envers les autres. Ce point se règle explicitement |
| Confondre les deux abattements | Celui de 20 % sur la résidence principale du défunt vaut pour les droits, jamais pour la plus-value |
| Croire qu'on peut vendre avant l'attestation | Aucune vente n'est possible tant qu'elle n'est pas publiée |
La deuxième ligne revient dans presque tous les dossiers. La valeur retenue dans la déclaration sert à la fois de base aux droits et de prix d'acquisition si le bien est revendu plus tard. Une valeur basse allège les premiers et alourdit la plus-value future, dans des proportions qui se chiffrent avant de décider.
Trois précisions
Un dernier point : le retard sur la déclaration se paie en intérêts mensuels et en majoration. La première démarche utile, dès les premiers jours, consiste simplement à saisir un notaire et à réunir le titre de propriété du bien.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
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Cette page décrit un déroulement général à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Le recours au notaire est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier dépend de la succession, et lui seul établit les actes ainsi que le chiffrage applicable à un dossier déterminé. Aucun montant de droits, d'émoluments ou de frais n'est indiqué ici : ils dépendent de l'actif, du nombre d'actes, des formalités et de la situation de chaque héritier, et se demandent au notaire sous forme d'un état prévisionnel dès l'ouverture du dossier. Les délais, seuils, abattements et obligations mentionnés correspondent aux dispositions en vigueur à la date de rédaction et comportent des conditions, exceptions et cas particuliers non détaillés ici. Les ordres de grandeur de valeur relèvent d'observations de marché et ne constituent pas une estimation.
Sources : code civil, dispositions relatives à l'option successorale, à l'indivision et au partage ; code général des impôts, dispositions relatives au délai de déclaration de succession, aux pénalités de retard et aux droits de mutation à titre gratuit ; décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, s'agissant de l'attestation notariée et de ses délais de publication ; documentation publique de l'administration sur le recours au notaire et la preuve de la qualité d'héritier.