La VEFA, achat sur plan : les garanties
Acheter un logement qui n'existe pas encore paraît risqué. Le cadre légal est en réalité l'un des plus protecteurs du droit immobilier : les versements sont plafonnés étape par étape, et tout dépassement est sanctionné pénalement.
L'échelonnement des paiements*
Des plafonds cumulés, fixés par la loi, que le vendeur ne peut pas dépasser.
| Étape | Plafond cumulé | Précision |
|---|---|---|
| À l'achèvement des fondations | 35 % au maximum | Constaté et certifié. Aucun versement supérieur ne peut être exigé à ce stade, quelle que soit la demande du vendeur |
| À la mise hors d'eau | 70 % au maximum | Murs et toiture achevés, étanchéité réalisée. Il s'agit d'un cumul, non d'un versement supplémentaire de 70 % |
| À l'achèvement de l'immeuble | 95 % au maximum | Le solde ne peut être appelé qu'à la remise des clés |
| À la mise à disposition | Les 5 % restants | Ils peuvent être consignés si des réserves sont formulées lors de la livraison |
| La nature de ces seuils | Des plafonds | Le vendeur peut appeler moins, jamais plus. Des versements intermédiaires restent possibles dans ces limites |
| La sanction | Pénale | Le dépassement de ces plafonds est réprimé par la loi, ce qui explique qu'il soit rare en pratique |
La retenue de cinq pour cent est le principal levier de l'acquéreur. Consignée entre les mains d'un tiers en cas de réserves, elle constitue la seule pression réelle pour obtenir la reprise des défauts constatés à la livraison. Y renoncer par facilité prive de tout moyen d'action.
La garantie qui protège le plus
Les garanties après la livraison*
Trois durées, trois objets distincts.
| Garantie | Durée et objet |
|---|---|
| La garantie de parfait achèvement | Un an. Elle couvre tous les désordres signalés à la livraison ou apparus dans l'année, quelle que soit leur importance |
| Son usage | C'est la plus large et la plus utile la première année. Chaque désordre se signale par écrit, sans attendre |
| La garantie de bon fonctionnement | Deux ans. Elle vise les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, appareillages |
| La garantie décennale | Dix ans. Elle couvre les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination |
| L'assurance de dommages | Elle permet d'être indemnisé rapidement pour ces désordres, sans attendre l'issue d'une recherche de responsabilité |
| Leur transmission | Ces garanties suivent le bien. Un acquéreur qui revend transmet à son tour ce qui reste à courir |
Le calendrier contractuel*
Deux délais de réflexion, souvent mal exploités.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le contrat de réservation | Premier engagement, il décrit le logement, son prix prévisionnel et le délai de livraison envisagé |
| Le dépôt de garantie | Versé à la réservation, son montant est plafonné et il est restitué si la vente n'aboutit pas pour un motif prévu |
| Le délai de rétractation | Dix jours après la réservation, sans motif ni pénalité. C'est le moment de faire relire le contrat |
| Le projet d'acte | Adressé par le notaire, il doit pouvoir être étudié pendant un délai d'un mois avant la signature |
| Ce qu'il faut en faire | Comparer point par point avec le contrat de réservation : surfaces, prestations, situation dans l'immeuble, délais |
| L'acte authentique | Il fixe définitivement le prix, l'échéancier, les pénalités de retard et les garanties. Ce qui n'y figure pas n'est pas dû |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
La livraison, moment décisif
Six points de vigilance*
Ce que le cadre légal ne règle pas.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le délai de livraison | Vérifier sa formulation : une date ferme n'a pas la même portée qu'un trimestre indicatif assorti de causes d'exonération |
| Les pénalités de retard | Leur existence, leur montant et leurs conditions de déclenchement figurent à l'acte. Leur absence se remarque |
| La notice descriptive | Elle détaille les prestations. C'est le document de référence à la livraison, et il se lit avant de signer |
| Les tolérances de surface | Le contrat prévoit souvent une marge. Au-delà, des conséquences sont prévues : ce point se vérifie précisément |
| Les charges à venir | Une estimation des charges de copropriété se demande. Elles sont régulièrement sous-évaluées dans les premières années |
| L'environnement du programme | Ce qui est prévu autour ne dépend pas du vendeur. Le certificat d'urbanisme et le document communal renseignent |
La dernière ligne échappe entièrement au cadre protecteur. Un logement acheté pour sa vue ou son calme peut voir un programme voisin sortir de terre deux ans plus tard, sans qu'aucune garantie ne joue. Cette vérification se mène en mairie, avant de signer.
Trois avantages à mettre en balance
Un dernier point : ce cadre protège l'acquéreur mieux que la plupart des contrats immobiliers. Encore faut-il utiliser les délais de réflexion qu'il ouvre, plutôt que de signer dans l'élan d'une visite de bureau de vente.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un achat sur plan à examiner ?
Points à vérifier en mairie sur l'environnement du programme, que le contrat ne garantit pas.
Cette page décrit le cadre applicable à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue pas un conseil juridique. Les pourcentages indiqués constituent des plafonds légaux cumulés et non des montants dus à chaque étape. Les conditions de mise en œuvre de la garantie financière d'achèvement, les modalités de consignation, les tolérances de surface, les pénalités de retard et les causes d'exonération relèvent des stipulations de chaque contrat et de règles précises qui s'apprécient au cas par cas. Le régime applicable peut différer selon la nature de l'opération et la qualité des parties. Le notaire chargé de la vente et, en cas de difficulté, un avocat, sont les interlocuteurs compétents sur un dossier déterminé.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.