Faire construire à Limoges : le budget
Un poste manque dans presque tous les plans de financement : le coût du délai. Douze mois de chantier représentent environ 11 800 € entre le logement à payer en attendant et les intérêts du prêt déjà débloqué.
Le coût du délai*
Sur un chantier de douze mois et un financement de 200 000 €.
| Poste | Montant | Précision |
|---|---|---|
| Les intérêts intercalaires | environ 3 410 € | Le prêt se débloque par tranches et les intérêts courent sur les sommes déjà versées, avant tout remboursement de capital |
| Le logement pendant le chantier | environ 8 400 € | Pour un loyer de 700 €, à payer en parallèle des intérêts |
| Le total sur douze mois | environ 11 810 € | Soit près de 985 € par mois qui n'apparaissent dans aucune plaquette |
| Si le chantier glisse à dix-huit mois | environ 17 715 € | Un surcoût d'environ 5 905 € pour six mois de retard |
| Ce qui limite le risque | les pénalités de retard | Le contrat de construction de maison individuelle en prévoit un montant minimal par jour de retard |
| La précaution | provisionner ce poste | Il se calcule avant de signer, à partir de la durée annoncée majorée d'une marge |
Ces montants reposent sur des hypothèses de taux, de durée et de loyer : ils illustrent une mécanique et varient selon chaque situation. Un différé d'amortissement peut réduire la charge mensuelle pendant le chantier, sans supprimer le coût total. Ce poste se chiffre avec l'établissement prêteur avant la signature.
Ce que le prix annoncé ne comprend pas
Les postes du budget complet*
Six familles de dépenses, dont trois seulement sont couramment anticipées.
| Poste | Ce qu'il recouvre |
|---|---|
| Le terrain | Prix, frais d'acquisition, bornage et étude de sol lorsqu'elle n'est pas fournie |
| La construction | Le montant du contrat, tel qu'il figure à la notice descriptive et non tel qu'il apparaît sur une plaquette |
| Les raccordements et l'assainissement | Chiffrés par les gestionnaires de réseaux, et par une entreprise pour une installation individuelle |
| Les taxes et assurances | Taxe d'aménagement due lors de l'autorisation, assurance de dommages à souscrire avant l'ouverture du chantier |
| Les finitions et extérieurs | Cuisine, sols, peintures, clôture, allée et terrasse selon ce que le contrat exclut |
| Le coût du délai | Intérêts intercalaires et logement pendant le chantier, poste le plus systématiquement oublié |
L'échéancier réglementé*
Sur un contrat de construction de maison individuelle, en pourcentages cumulés.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % du prix convenu |
| Achèvement des fondations | 25 % cumulés |
| Achèvement des murs | 40 % cumulés |
| Mise hors d'eau | 60 % cumulés |
| Mise hors d'air | 75 % cumulés |
| Achèvement des équipements puis réception | 95 % cumulés, le solde étant versé à la réception et consignable en cas de réserves |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Les garanties du contrat
Six vérifications avant de signer*
Elles évitent l'essentiel des dépassements constatés.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| La notice descriptive | C'est la pièce qui définit ce qui est compris. Elle constitue la source principale des litiges et se lit ligne à ligne |
| Les travaux réservés | Ceux que le contrat laisse à la charge du maître d'ouvrage doivent être listés et chiffrés, faute de quoi ils surprennent |
| La garantie de livraison | Son attestation se vérifie avant tout versement. Son absence est une raison suffisante de ne pas signer |
| Le délai et les pénalités | La durée annoncée, son point de départ et le montant journalier prévu en cas de dépassement |
| L'assurance de dommages | Elle se souscrit avant l'ouverture du chantier. Son absence pèse durablement, y compris à la revente |
| Le coût du délai | À chiffrer avec l'établissement prêteur, en retenant une durée majorée par rapport à celle annoncée |
La première ligne mérite le temps qu'on lui consacre. Deux contrats affichant le même prix peuvent recouvrir des prestations très différentes, et l'écart se révèle au moment où il est trop tard pour discuter. Comparer deux offres consiste à comparer deux notices, pas deux montants.
Trois observations
Un dernier point : la première observation explique la plupart des comparaisons faussées. Une construction affichée à un prix inférieur à celui d'une maison ancienne comparable ne l'est plus une fois tous les postes réunis.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un projet de construction ?
Comparaison avec les biens anciens disponibles au même budget total, sur les secteurs visés.
Les montants figurant sur cette page résultent de calculs établis à partir d'hypothèses de financement, de taux, de durée de chantier, d'échéancier de déblocage et de loyer : ils illustrent une mécanique et ne valent pour aucun projet réel. Aucun prix de construction, coût de raccordement ni montant de taxe n'y figure, ces valeurs dépendant entièrement du projet, du terrain et des taux votés par les collectivités. Les modalités de déblocage des fonds, l'existence d'un différé d'amortissement et le calcul des intérêts intercalaires relèvent de chaque contrat de prêt. Les dispositions relatives à l'échelonnement des paiements, aux garanties, aux pénalités de retard et aux conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle comportent des conditions non détaillées ici. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.