Quel loyer espérer à Saint-Junien
Espérer et afficher sont deux choses différentes. Un T3 classé F à 750 € qui reste vide trois mois rapporte moins qu'un T3 classé D à 620 € loué toute l'année. Exactement 690 € de moins.
Les loyers par typologie*
Montants hors charges, relevés en 2026.
| Type | Loyer hors charges | Prix au m² indicatif |
|---|---|---|
| Studio ou T1, 20 à 35 m² | 350 à 450 € | 12 à 16 € |
| T2, 40 à 55 m² | 420 à 550 € | 9 à 12 € |
| T3, 60 à 80 m² | 500 à 700 € | 8 à 11 € |
| T4 ou petit collectif, 80 à 95 m² | 650 à 800 € | 7 à 9 € |
| Maison de 70 à 90 m² | 700 à 900 € | 9 à 11 € |
| Maison de 90 à 110 m² | 800 à 1 000 € | 8 à 11 € |
| Maison de 120 m² et plus | 900 à 1 200 € | souvent sous 9 € |
L'ancrage utile pour une maison se situe autour de 10 à 11 € le mètre carré hors charges. La dégressivité se lit d'une ligne à l'autre : plus le logement est grand, plus le loyer au mètre carré baisse. Un studio se loue jusqu'à 16 € le mètre carré, une maison de 120 m² rarement plus de 9 €.
Ce qui fait monter le loyer
Le rendement qui en découle*
Sur trois biens courants, frais d'acquisition compris.
| Bien | Coût total | Loyer et rendement brut |
|---|---|---|
| Un T2 à 70 000 € | environ 76 800 € frais compris | 5 040 à 6 600 € de loyer annuel, soit 6,5 à 8,6 % brut |
| Un T3 à 95 000 € | environ 103 500 € | 6 000 à 8 400 €, soit 5,8 à 8,1 % brut |
| Une maison à 165 000 € | environ 178 500 € | 9 600 à 12 000 €, soit 5,4 à 6,7 % brut |
| L'effet d'un mois de vacance | −8,3 % sur le rendement | Un rendement de 6,5 % tombe à 6 % sur onze mois encaissés |
| Le net courant | 3,5 à 5,5 % | Après taxe foncière, vacance et entretien, avant imposition |
| La règle à retenir | Ne jamais compter douze mois pleins | La vacance communale atteint 8,5 % du parc |
Hors charges, et ce qui s'y ajoute*
La répartition entre le locataire et le propriétaire.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Ce que le locataire paie en plus | Provisions de charges, électricité ou gaz, internet | L'eau froide, les ordures et les parties communes figurent dans les provisions |
| Ce qui reste au propriétaire | Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, vacance | La taxe foncière représente souvent 800 à 2 000 € par an sur une maison |
| La confusion à éviter | Afficher un loyer charges comprises sans le préciser | Deux annonces au même montant ne proposent pas le même loyer réel |
| Ce qu'il faut faire figurer | Loyer hors charges, provision, et total | Les trois montants, séparément |
| Pourquoi cela compte pour le bailleur | La part non récupérable ampute le revenu net | Elle ne se répercute pas sur le locataire |
| Pourquoi cela compte pour le candidat | Il raisonne en coût mensuel complet | Un loyer bas avec des charges lourdes ne le convainc pas |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce qui le fait baisser
Six erreurs à ne pas commettre*
Elles conduisent toutes à surestimer le revenu attendu.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Copier un loyer de Limoges ou de sa première couronne | Le marché local a ses propres niveaux et sa propre solvabilité | |
| Viser le haut de fourchette sur un classement E | Le vivier de candidats se réduit à mesure que le classement descend | |
| Oublier que 8,5 % du parc est vacant | Un logement trop cher ne se négocie pas : il reste vide | |
| Compter douze mois pleins dans un calcul de rendement | C'est l'erreur qui surestime le plus un projet locatif | |
| Confondre le loyer espéré et le loyer affiché | Le premier se constate sur des biens loués, le second sur des annonces en ligne | |
| Croire qu'un encadrement s'applique ici | Aucun dispositif de plafonnement ne concerne cette commune | Le loyer se fixe librement, dans les limites du marché |
La quatrième erreur mérite d'être chiffrée. Provisionner un mois de vacance retire 8,3 % au rendement affiché : un brut de 6,5 % n'en vaut plus que 6 % sur onze mois encaissés. Sur une commune où 8,5 % du parc est vacant, cette provision n'est pas une précaution mais une donnée de base.
Trois observations
Un dernier point : ces fourchettes disent ce qu'on peut espérer, pas ce qu'on peut afficher. La différence entre les deux se mesure en semaines de vacance, et elle se constate toujours après coup.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un loyer à situer ?
Calcul de rendement établi sur onze mois encaissés, charges non récupérables comprises.
Les loyers figurant sur cette page s'entendent hors charges et sont des ordres de grandeur relevés en 2026, sans valeur contractuelle. Ils décrivent un marché et ne constituent ni une estimation, ni une recommandation de loyer pour un logement déterminé : celui-ci se compare à des biens équivalents en surface, en état, en classement énergétique et en secteur. Aucun observatoire ne publie de loyer de référence opposable pour cette commune, et aucun dispositif d'encadrement des loyers ne s'y applique. Les rendements indiqués sont bruts et calculés sur des hypothèses de prix, de frais et de loyers ; ils ne comprennent ni les charges non récupérables, ni la taxe foncière, ni l'imposition, et le rendement réellement perçu est sensiblement inférieur. Les règles conditionnant la mise en location d'un logement selon son classement énergétique obéissent à un calendrier progressif susceptible d'évolution.
Sources : annonces locatives en cours relevées sur les principaux portails pour la commune de Saint-Junien en 2026 ; Insee, données du recensement de la population pour la vacance du parc de logements ; baromètres de prix d'acquisition consultés à l'été 2026 ; barème des droits de mutation applicable en Haute-Vienne ; code de la construction et de l'habitation pour les critères de décence énergétique conditionnant la mise en location ; loi du 6 juillet 1989 et ses textes d'application pour les charges récupérables.