Les biens à éviter à Saint-Yrieix-la-Perche
Un logement sur dix est vacant sur cette commune, soit 10,7 % du parc selon le recensement. C'est la donnée qui relie tous les profils ci-dessous : aucun d'eux n'est mauvais en soi, tous exposent à rester vide.
Les huit profils exposés*
Et ce qui les rend risqués sur ce marché précis.
| Profil | Le chiffre qui alerte | Précision |
|---|---|---|
| Un logement classé F ou G payé au prix d'un classé D | 30 000 à 60 000 € de travaux | Le seuil de bascule se situe à 37 400 € |
| Un prix calqué sur Saint-Junien ou Limoges | au-delà de 1 600 € le m² | Soit 10 à 52 % au-dessus du haut de fourchette local |
| Une grande maison isolée présentée avec un rendement flatteur | 1 100 € de loyer espéré | Contre 700 à 900 € praticables sur 90 à 110 m² |
| Un immeuble annoncé avec du potentiel | 200 à 400 € le m² | Soit trois à sept fois moins que le marché courant |
| Un deuxième ou troisième étage sans ascenseur | 27 % des habitants ont entre 60 et 74 ans | Plus d'un sur quatre dans la tranche qui évite les étages |
| Un hameau sans réseau ni certificat | une commune de 101 km² | Deux véhicules deviennent nécessaires, à l'achat comme à la location |
| Une indivision non réglée | aucune attestation immobilière | Sans elle, aucun acte de vente ne peut être passé |
| Un pavillon des années deux mille payé au tarif du neuf | 1 692 € le m² | Une cote statistique, non un prix de programme |
Ces huit profils n'ont pas le même poids. Trois se vérifient gratuitement avant toute offre : le zonage d'une parcelle, l'existence d'une attestation immobilière, et le classement énergétique. Les cinq autres demandent un chiffrage, et c'est là que se joue la différence entre une décote justifiée et un mauvais achat.
L'immeuble à fort potentiel
Le classé F, le calcul complet*
Sur une maison affichée 95 000 €.
| Poste | Montant | Précision |
|---|---|---|
| Le prix affiché | 95 000 € | |
| Les frais d'acquisition | environ 8 300 € | |
| Les travaux, hypothèse basse | 30 000 € | Projet total de 133 300 € |
| Les travaux, hypothèse haute | 60 000 € | Projet total de 163 300 € |
| Une maison déjà saine à 130 000 € | projet de 140 700 € | |
| Le seuil qui tranche | 37 400 € de travaux | Au-delà, le bien mal classé revient plus cher qu'un bien qui ne l'est pas |
| Ce qui rend l'achat défendable | Un devis écrit, et une décote visible dans les ventes enregistrées | Sans ces deux éléments, le calcul repose sur une estimation de visite |
La grande maison, en chiffres*
Pourquoi le rendement annoncé ne se réalise pas.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Le loyer espéré | 1 100 € par mois pour 140 m² | Soit 7,90 € le mètre carré, un niveau plausible |
| Ce qui coince | Le montant total, non le ratio | Le bassin absorbe difficilement au-delà de 900 € |
| Le délai constaté sur ce profil | souvent six mois d'attente | |
| Ce que ces six mois coûtent | 6 600 € de loyers non perçus | |
| L'alternative | Louer à 900 € sans attendre, sur 10,5 mois encaissés | Soit 9 450 € sur l'année |
| L'écart la première année | 2 850 € en faveur du loyer praticable | Sans compter les charges portées pendant la vacance |
| Et sur les charges | Le taux communal de taxe foncière figure au deuxième rang du département |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Ce que la vacance change à chaque profil
Ce qu'il vaut mieux viser*
Le profil qui se loue et se revend le plus facilement ici.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Un T2, un T3, ou une maison de 90 à 110 m² | None | |
| En centre ou en première couronne | Là où les commerces, l'école et la gare restent accessibles | |
| Classé D ou mieux | Le classement conditionne la location autant que la revente | |
| Au prix des ventes enregistrées | Et non au prix de l'annonce voisine | |
| Avec un stationnement si possible | None | |
| Le projet correspondant | 119 000 à 173 000 € pour une maison saine | Frais d'acquisition compris |
Le point le plus contre-intuitif de ce tableau tient à la deuxième ligne. Le loyer espéré n'est pas absurde au mètre carré : 7,90 € se situe dans la norme locale. Ce qui bloque, c'est le montant total. Un bassin de cette taille compte peu de foyers capables de consacrer 1 100 € par mois à un loyer, et ceux qui le peuvent achètent le plus souvent.
Trois précisions
Un dernier point : sur un marché où un logement sur dix est vide, le nombre de candidats compte plus que le prix. Un bien qui plaît à peu de monde se paie en mois d'attente, à l'achat comme à la location, et cette attente ne se rattrape jamais.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un bien à examiner ?
Avis sur ce qu'une décote justifie réellement, chiffres à l'appui.
Cette page concerne la commune de Saint-Yrieix-la-Perche, code postal 87500, dans le département de la Haute-Vienne ; d'autres communes françaises portent un nom voisin. Elle rassemble des observations de marché à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni une estimation, ni un conseil en investissement. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur calculés sur des biens types et des hypothèses explicitées : ils varient sensiblement d'un bien à l'autre et ne valent pour aucune situation déterminée. Aucun profil décrit ici n'est disqualifiant en soi, et aucune rue, aucun quartier, aucun hameau n'est désigné : un défaut se constate bien par bien. Le taux de logements vacants mesuré au recensement décrit l'ensemble des logements inoccupés et non la seule vacance locative. Les coûts de travaux ne s'établissent que par devis d'entreprise après visite. La constructibilité d'un terrain se prouve par un certificat d'urbanisme opérationnel délivré par la commune. Les charges et travaux votés en copropriété se vérifient sur les procès-verbaux d'assemblée générale. Les règles conditionnant la mise en location selon le classement énergétique obéissent à un calendrier progressif susceptible d'évolution.
Sources : Insee, données du recensement de la population 2023 pour le taux de logements vacants et la structure par âge de la commune ; Figaro Immobilier, dont l'indice de représentativité pour la commune est de 2 sur 5, PAP et MeilleursAgents pour les prix relevés en 2026 ; annonces de vente et de location en cours relevées sur les principaux portails ; taux de taxe foncière publiés pour la commune ; code de la construction et de l'habitation pour les critères de décence énergétique ; code de l'urbanisme pour les certificats d'urbanisme ; calculs de projet et d'arbitrage établis par nos soins sur les hypothèses exposées.