Vendre sa maison à Saint-Junien : par où commencer
La première question n'est pas de choisir une agence. C'est de savoir qui a le droit de vendre, à quel prix de marché, et dans quel état. Ces trois points se règlent avant la moindre photo.
Les dix étapes, dans l'ordre*
L'ordre compte autant que le contenu : chaque étape conditionne la suivante.
| Étape | Ce qu'elle suppose |
|---|---|
| 1. Vérifier le titre | Acte d'achat, donation, ou attestation immobilière en cas d'héritage. Sans titre publié, aucun compromis ne peut être signé proprement |
| 2. Désigner un interlocuteur unique | En succession ou en indivision : accord écrit sur le principe de vendre et sur un prix plancher. Un héritier seul ne vend pas la maison entière |
| 3. Rassembler les papiers | Taxe foncière, diagnostics existants, plans et cadastre, factures d'énergie, assainissement, travaux et garanties |
| 4. Estimer au marché | Surface habitable multipliée par environ 1 500 €, puis correction. Cinq à huit ventes comparables, pas l'annonce d'à côté |
| 5. Trancher entre rafraîchir et vendre en l'état | Vider, nettoyer et repeindre en neutre presque toujours. Des travaux lourds seulement s'ils lèvent un blocage |
| 6. Lancer les diagnostics | Les avoir avant l'annonce accélère les visites. Les lancer après fait perdre une à deux semaines |
| 7. Fixer le prix de mise en vente | Estimation majorée de 3 à 5 %, pas de 15 % pour se garder une marge |
| 8. Choisir le canal | Agence si le vendeur est éloigné, en cas d'indivision, ou pour filtrer les visites. L'intermédiaire ne remplace jamais un prix juste |
| 9. Rendre la maison visitable | Vide ou très rangée, chauffée l'hiver, créneaux en soirée et le samedi, un seul numéro de téléphone |
| 10. Traiter l'offre par écrit | Prix, délai et conditions. Puis compromis devant notaire, 45 à 60 jours de financement, et acte |
Les six premières étapes se déroulent avant la mise en ligne. C'est la partie invisible de la vente, celle qui ne produit aucun résultat apparent et que beaucoup de vendeurs abrègent. C'est aussi celle qui détermine si l'annonce partira dans de bonnes conditions ou passera trois mois en ligne.
Les trois points à verrouiller d'abord
Un calendrier réaliste*
Depuis la décision de vendre, et non depuis la mise en ligne.
| Période | Objectif | |
|---|---|---|
| Semaines 0 à 1 | Titre, papiers, décision familiale | |
| Semaines 1 à 2 | Estimation et diagnostics lancés | |
| Semaines 2 à 3 | Préparation du bien et photos | |
| Semaines 3 à 6 | Visites | |
| Semaines 6 à 8 | Offre et compromis, si le prix est juste | |
| Semaines 12 à 16 | Acte authentique | |
| Ce que ce calendrier montre | Huit semaines sur seize dépendent du vendeur | Dont les deux premières, entièrement invisibles depuis l'extérieur |
Ce qu'il faut avoir sur la table*
Six documents, et la raison pour laquelle chacun compte.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le titre ou l'attestation successorale | Prouver le droit de vendre |
| L'avis de taxe foncière | Les acquéreurs le demandent dès la première visite |
| Le diagnostic de performance énergétique | Il conditionne le crédit de l'acquéreur, et une décote s'il est classé F ou G |
| Les diagnostics complets | Ils s'annexent au compromis |
| Un devis de toiture ou de chauffage si un défaut est connu | Il transforme une négociation ouverte en discussion bornée |
| L'accord écrit des indivisaires | Il évite qu'une offre acceptée ne capote quinze jours plus tard |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Les cinq faux départs
Ce que vendre coûte au vendeur*
Une confusion fréquente : les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Les diagnostics | quelques centaines d'euros | À la charge du vendeur, obligatoires |
| Les honoraires d'agence | souvent 4 à 8 % TTC | Soit 6 400 à 12 800 € sur un bien à 160 000 €, selon le mandat |
| La charge des honoraires | vendeur ou acquéreur | Selon ce que précise l'annonce, ce qui change le prix affiché |
| L'impôt sur la plus-value | seulement s'il y en a une | Calculé sur l'écart avec la valeur d'acquisition, ou la valeur successorale en cas d'héritage |
| Les frais de notaire | aucun équivalent côté vendeur | Le notaire prélève la plus-value le cas échéant, rien de plus |
| Ce que paie l'acquéreur | environ 8 % du prix | Un prix affiché trop haut sort les familles locales du financement |
La dernière ligne éclaire une confusion tenace. Le vendeur ne paie pas de frais de notaire : ils incombent à l'acquéreur et représentent environ 8 % du prix. C'est précisément pour cette raison qu'un prix affiché trop haut ne se négocie pas — il fait sortir du financement des familles qui auraient pu acheter au prix réel.
Sans offre après six semaines
Un dernier point : vendre vite ne signifie pas vendre en quarante-huit heures. Sur cette commune, une offre sérieuse arrive en trois à huit semaines lorsque le prix est juste et le dossier prêt. Le reste du délai appartient à la banque de l'acquéreur.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Une vente à préparer ?
Estimation écrite servant de base commune, y compris lorsque plusieurs héritiers doivent s'accorder.
Cette page décrit une marche à suivre à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni une estimation, ni un conseil juridique ou fiscal. Les prix mentionnés sont des ordres de grandeur relevés à l'été 2026 et ne valent pour aucun bien déterminé : seule une estimation établie après visite engage un montant. Le calendrier présenté est un scénario réaliste construit à partir d'observations de terrain, et non une norme : aucune statistique officielle et récente de délai médian de vente n'est publiée pour la commune. Les délais de financement dépendent de l'établissement prêteur et du dossier de l'acquéreur. La liste des diagnostics obligatoires varie selon l'année de construction, les installations et la localisation du bien. Les honoraires d'agence relèvent du barème affiché par chaque professionnel et de la rédaction du mandat. L'imposition éventuelle de la plus-value comporte des conditions et exonérations non détaillées ici, et son calcul relève du notaire chargé de la vente.
Sources : baromètres de prix immobiliers consultés au 1er juillet 2026 pour les maisons de la commune de Saint-Junien ; textes relatifs au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ; code civil pour l'indivision et l'accord requis pour vendre ; décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière s'agissant de l'attestation notariée ; code général des impôts pour la plus-value immobilière des particuliers ; loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application pour les mandats et les honoraires.