Vendre un bien détenu en indivision
Une procédure permet de vendre sans l'accord de tous, à partir des deux tiers des droits. Deux exclusions la rendent pourtant indisponible dans un grand nombre de successions, et l'une d'elles est très fréquente.
La règle, et la voie qui s'en écarte*
Vendre est un acte de disposition : le principe est celui de l'unanimité.
| Point | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Le principe | L'unanimité | La vente d'un bien indivis suppose l'accord de tous les indivisaires, quelle que soit la part de chacun |
| La voie dérogatoire | Les deux tiers des droits | Depuis une loi de 2009, les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent faire autoriser la vente par le tribunal |
| Une précision décisive | Deux tiers en valeur | Ce sont les droits indivis qui comptent, non le nombre d'indivisaires : trois héritiers sur quatre peuvent ne pas atteindre le seuil |
| Le moment d'appréciation | La déclaration d'intention | La quotité se mesure au jour où l'intention est exprimée devant le notaire |
| La forme de la vente | Par adjudication | Cette voie n'aboutit pas à une vente de gré à gré mais à une vente aux enchères, avec ce que cela emporte sur le prix |
| Une autre voie encore | Le partage | Nul n'étant tenu de rester dans l'indivision, chacun peut en demander le partage, qui peut lui aussi conduire à une licitation |
La distinction entre valeur et nombre surprend souvent. Un conjoint survivant détenant une part importante peut à lui seul empêcher que le seuil soit atteint, même si tous les enfants souhaitent vendre.
Les deux exclusions qui bloquent
Le démembrement de propriété
Lorsque l'usufruit et la nue-propriété coexistent sur le bien, la procédure des deux tiers est expressément écartée par la loi.
Pourquoi cela concerne tant de dossiers
C'est la configuration ordinaire d'une succession avec conjoint survivant usufruitier et enfants nus-propriétaires. Dans ce cas, la voie n'existe pas.
La présence d'un indivisaire protégé
Un mineur, un majeur sous mesure de protection ou une personne présumée absente parmi les indivisaires écarte également la procédure.
Ce qui reste alors
La vente amiable, ou la demande de partage devant le tribunal. Les deux prennent du temps, la première nettement moins que la seconde.
La procédure des deux tiers, étape par étape*
Des délais précis, dont le non-respect a des conséquences.
| Étape | Ce qu'elle recouvre |
|---|---|
| 1. La déclaration d'intention | Les titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre |
| 2. La signification | Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires dans le délai d'un mois suivant son recueil |
| 3. Le délai de réponse | Les indivisaires signifiés disposent de trois mois pour se manifester à compter de la signification |
| 4. Le procès-verbal | En cas d'opposition ou de silence à l'expiration de ce délai, le notaire le constate par procès-verbal |
| 5. L'autorisation judiciaire | Le tribunal peut alors autoriser l'aliénation, s'il estime qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres |
| 6. L'adjudication | La vente intervient aux enchères. Tout indivisaire peut y enchérir, et dispose ensuite d'un délai d'un mois pour se substituer à l'adjudicataire |
Ce que la vente amiable permet, et pas l'autre*
La comparaison mérite d'être faite avant d'engager une procédure.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Le choix du prix | En amiable, les indivisaires fixent le prix de mise en vente. En adjudication, c'est l'enchère qui décide |
| Le choix de l'acquéreur | En amiable, on retient l'offre la plus solide et pas seulement la plus haute. En adjudication, ce critère disparaît |
| Le délai | Une vente amiable se compte en mois. La voie judiciaire ajoute la procédure notariale, puis l'instance, puis la vente elle-même |
| Le coût | Honoraires d'avocat, frais de procédure et frais de vente aux enchères s'ajoutent, et se prélèvent sur le prix |
| Le résultat | Une vente contrainte, sous délai, ne place jamais les vendeurs en position favorable |
| Ce qu'il faut en conclure | La procédure est un levier de négociation autant qu'une issue : son évocation suffit parfois à débloquer une discussion enlisée |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
La répartition du prix et les comptes
Le prix se répartit selon les quotes-parts
Après remboursement des dettes de l'indivision et règlement des frais de la vente.
Les avances faites par l'un
Taxe foncière, assurance, travaux de conservation réglés seul : celui qui a payé au-delà de sa part peut en demander compte, à condition d'avoir conservé les justificatifs.
L'occupation par un indivisaire
Celui qui a occupé seul le bien peut devoir une indemnité aux autres. C'est un point qui se découvre souvent au moment du partage, et qui envenime les discussions.
La fiscalité, individuelle
Chacun est imposé sur sa quote-part selon sa propre situation. Celui qui y résidait peut relever d'un traitement différent des autres : ce point se vérifie auprès du notaire.
Réussir une vente amiable*
Six pratiques qui évitent l'enlisement, dans cet ordre.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Régler la succession d'abord | Sans attestation de propriété publiée, aucune vente n'est possible. C'est le préalable, et il conditionne le calendrier |
| Faire estimer par un tiers | Une estimation extérieure et documentée désamorce le désaccord sur la valeur, qui est la cause principale des blocages |
| Désigner un interlocuteur unique | Un indivisaire mandaté par les autres pour suivre le dossier, recevoir les visites et centraliser les échanges |
| Écrire le prix plancher à l'avance | Le montant en dessous duquel personne ne signe, décidé à froid. Cela évite d'avoir à trancher sous pression au moment d'une offre |
| Réunir les justificatifs des avances | Factures et relevés de ce que chacun a réglé : les comptes se font mieux avec des pièces qu'avec des souvenirs |
| Impliquer le notaire tôt | Il connaît la composition exacte de l'indivision et les droits de chacun, ce qui évite de découvrir un obstacle en cours de commercialisation |
La deuxième pratique règle l'essentiel des situations. Dans la plupart des indivisions bloquées, le désaccord ne porte pas sur le principe de la vente mais sur le prix : chacun se fait une idée différente de la valeur, et aucune n'est documentée.
Trois erreurs qui enveniment
Engager la commercialisation sans accord écrit
Un mandat signé par une partie seulement ne permet pas de conclure. Le désaccord réapparaît au moment de l'offre, quand un acquéreur attend.
Laisser le bien se dégrader pendant les discussions
Les mois passent, les charges courent et le bien perd de la valeur. La dégradation coûte à tous, y compris à celui qui bloque.
Mélanger le patrimoine et le reste
Les désaccords familiaux anciens s'invitent souvent dans ces dossiers. Traiter la question du bien séparément, avec un tiers, permet d'avancer là où les échanges directs échouent.
Un dernier point : la troisième erreur explique la plupart des situations qui s'enlisent. Un bien devient rarement le vrai sujet du désaccord, et c'est précisément pour cela qu'un tiers extérieur débloque là où la famille n'y parvient plus.
Les questions fréquentes
Peut-on vendre sans l'accord de tous ?
Une procédure le permet à partir de deux tiers des droits indivis, sur autorisation du tribunal. Elle aboutit à une vente aux enchères, non à une vente de gré à gré.
Deux tiers des indivisaires ou des droits ?
Des droits, en valeur. Trois héritiers sur quatre peuvent ne pas atteindre le seuil si le quatrième détient une part importante.
Dans quels cas cette voie est-elle fermée ?
En cas de démembrement de propriété, situation ordinaire d'une succession avec conjoint survivant usufruitier, et lorsqu'un indivisaire est mineur ou fait l'objet d'une mesure de protection.
Quels sont les délais ?
Le notaire signifie l'intention dans le mois suivant son recueil, les autres indivisaires disposent de trois mois pour se manifester, puis viennent l'instance judiciaire et la vente elle-même.
Quelle est la cause principale des blocages ?
Le désaccord sur la valeur, bien plus que sur le principe de la vente. Une estimation extérieure et documentée règle l'essentiel des situations.
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* Informations données à titre indicatif
Cette page présente des principes généraux à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Le régime de l'indivision, les conditions d'ouverture de la procédure d'aliénation sur autorisation judiciaire, ses cas d'exclusion, les délais applicables, l'appréciation par le tribunal et les comptes entre indivisaires relèvent de dispositions précises et d'une jurisprudence abondante, appliquées au cas par cas. Le traitement fiscal dépend de la situation propre à chaque indivisaire. Le notaire chargé du dossier et, en cas de contentieux, un avocat sont les interlocuteurs compétents pour une situation déterminée.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.