Vendre sa maison à Saint-Yrieix-la-Perche : par où commencer
L'ordre compte plus que l'agence. Titre, prix, diagnostics, mandat : inverser deux de ces quatre étapes fait refaire les photos, ou signer un mandat sur un bien qu'on ne peut pas vendre.
Les sept diagnostics, et ce qui les déclenche*
Aucun ne s'applique systématiquement, sauf le premier.
| Diagnostic | Ce qui le déclenche | Durée de validité |
|---|---|---|
| La performance énergétique | Tout logement, sans exception | Dix ans |
| L'amiante | Un permis de construire antérieur à juillet 1997 | Illimitée si l'absence a été constatée après 2013 |
| Le plomb | Un logement construit avant 1949 | Un an si présence, illimitée si absence |
| L'électricité | Une installation de plus de quinze ans | Trois ans |
| Le gaz | Une installation de plus de quinze ans | Trois ans |
| L'assainissement | L'absence de raccordement au réseau collectif | Trois ans |
| L'état des risques | La situation de la commune au regard des plans de prévention | Six mois seulement |
| Le coût du dossier complet | 300 à 600 € selon le bien | Moins de deux mois de charges portées |
Ce tableau explique pourquoi deux vendeurs voisins ne paient pas la même chose. Trois diagnostics dépendent de la date de construction ou de l'âge des installations, un du raccordement au réseau, un de la localisation. Une maison de 1960 raccordée au réseau collectif en requiert nettement moins qu'une bâtisse de 1930 avec sa propre installation d'assainissement.
Le mandat, et le prix unique
Les quatre étapes, dans l'ordre*
Aucune ne s'intervertit sans conséquence.
| Étape | Ce qu'elle établit | Précision |
|---|---|---|
| 1. Le titre de propriété | L'acte, l'attestation successorale en cas d'héritage, la levée d'indivision | Sans lui, aucun compromis ne peut être signé |
| 2. Le prix | Établi sur les ventes enregistrées et le classement énergétique | Un chiffre écrit avant les photos |
| 3. Les diagnostics | Le classement doit figurer dès la publication de l'annonce | |
| 4. Le mandat | Un interlocuteur, un prix unique sur les portails | |
| Ce que produit l'inversion de la deuxième et de la troisième étape | Des photos à refaire | La surface du diagnostic peut différer de celle de l'annonce |
| Ce que produit l'inversion de la première et de la quatrième | Un mandat signé sur un bien qui ne peut pas se vendre | |
| En cas de blocage sur le titre | Le tribunal judiciaire de Limoges est compétent |
Le prix, et ce qu'il commande*
Celui de 2026, non celui de 2022.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| La fourchette de travail | 1 050 à 1 450 € le m² | |
| Une maison courante | 110 000 à 160 000 € | |
| La cote la plus consultée | 1 223 € le m² | En recul de 4 % sur un an, avec un indice de représentativité de 2 sur 5 |
| Avec un prix correctement placé | Des visites dès les quatre premières semaines | Compromis en 2 à 4 mois, acte en 4 à 8 mois |
| Avec un prix trop haut | 9 à 12 mois, puis une baisse visible de tous | |
| Ce que le prix commande | Les photos, l'annonce, le délai | |
| Ce qu'il faut faire figurer dans l'annonce | Le classement énergétique, la surface du diagnostic, le montant de la taxe foncière |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Le piège du calendrier
Du compromis à l'acte*
La phase que le vendeur ne maîtrise plus.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Le choix du notaire | Libre | Aucune obligation de retenir une étude de la commune |
| Le compromis | Il ouvre le délai de rétractation puis celui du financement | |
| La levée des conditions suspensives | L'obtention du prêt en est la principale | |
| Le droit de préemption urbain | Il s'applique sur certaines zones | Cela se vérifie en mairie, et ce n'est pas un blocage systématique |
| Le délai entre le compromis et l'acte | 2 à 4 mois | |
| Ce que ce délai impose au dossier technique | L'état des risques ne vaut que six mois | Établi trop tôt, il expire avant la signature |
La dernière ligne mérite d'être appliquée. Faire figurer le montant de la taxe foncière dans l'annonce paraît contre-intuitif sur une commune où le taux communal est élevé. Mais l'acquéreur le découvrira de toute façon, et le découvrir tard le conduit à renégocier. L'annoncer dès le départ filtre les visites au lieu de les gâcher.
Trois précisions
Un dernier point : un dossier de diagnostics complet coûte 300 à 600 €, soit moins de deux mois de charges portées. Le commander après une première offre fait perdre plus que cela, en délai comme en crédibilité. C'est la dépense la plus simple à décider de toute la vente.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Une vente à préparer ?
Validité de l'état des risques surveillée jusqu'à la signature, pour éviter un décalage d'acte.
Cette page concerne la commune de Saint-Yrieix-la-Perche, code postal 87500, dans le département de la Haute-Vienne ; d'autres communes françaises portent un nom voisin. Elle décrit une marche à suivre à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni une estimation, ni un conseil juridique. La liste des diagnostics obligatoires, les conditions qui les déclenchent et leurs durées de validité relèvent du code de la construction et de l'habitation, du code de la santé publique et de l'environnement, et sont susceptibles d'évolution : elles se vérifient au moment de la vente auprès d'un diagnostiqueur certifié, seul compétent pour établir le dossier applicable à un bien déterminé. Aucun délai d'acte n'est publié pour cette commune : les durées mentionnées proviennent d'observations de terrain, décrivent un bien correctement estimé et ne constituent aucune promesse ; elles dépendent notamment du financement de l'acquéreur. L'existence d'un droit de préemption urbain et son périmètre se vérifient auprès de la commune. Les honoraires d'agence relèvent du barème affiché par chaque professionnel et de la rédaction du mandat. Les prix cités sont des ordres de grandeur relevés en 2026 ; la cote la plus consultée est assortie par son éditeur d'un indice de représentativité de 2 sur 5.
Sources : code de la construction et de l'habitation pour le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ; code de la santé publique pour le contrôle des installations d'assainissement non collectif ; code de l'environnement pour l'état des risques ; décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière s'agissant de l'attestation notariée ; code de l'urbanisme pour le droit de préemption urbain ; Figaro Immobilier, dont l'indice de représentativité pour la commune est de 2 sur 5, relevé 2026 ; Insee, données du recensement de la population 2023 pour le taux de logements vacants ; observations de terrain sur les ventes accompagnées en Haute-Vienne.