Vendre avec des travaux en cours
Un point pèse plus lourd que le chantier lui-même et se découvre souvent au moment de l'acte : pour les travaux relevant de la garantie décennale, le propriétaire qui les a fait réaliser devait assurer l'ouvrage avant leur ouverture.
Le volet assurance, le plus lourd*
Il concerne les travaux touchant au gros œuvre, à la structure ou au clos et couvert.
| Point | Portée | Précision |
|---|---|---|
| L'obligation | Elle vise le propriétaire | Celui qui fait réaliser des travaux de cette nature doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, y compris s'il est un particulier |
| Le moment | Avant l'ouverture du chantier | C'est la difficulté : une souscription tardive est plus complexe, et certains assureurs la refusent |
| Sa durée | Dix ans | Elle court à compter de la réception des travaux, et suit le bien en cas de revente |
| À la vente, sans elle | Le notaire informe l'acquéreur | Il en a l'obligation, sans pouvoir s'opposer à la vente. L'acquéreur averti demande alors généralement une réduction du prix |
| Ce qui ne peut pas être écarté | La responsabilité du vendeur | Aucune clause de l'acte ne limite la responsabilité pour des désordres de nature décennale lorsque l'assurance obligatoire fait défaut |
| La démarche utile | Interroger un assureur | Une souscription après coup reste possible dans certains cas, sous conditions. Elle se tente avant la mise en vente, pas pendant |
Ce sujet ne concerne pas les travaux d'aménagement courants. Il vise ceux qui touchent à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : extension, reprise de charpente, création d'ouverture porteuse, réfection de toiture. Le notaire indique précisément ce qui est concerné dans une situation donnée.
Pourquoi la décote dépasse le coût réel
Finir, ou arrêter proprement*
Le premier arbitrage, et il se tranche avant toute mise en vente.
| Arbitrage | Ce qu'il implique |
|---|---|
| Achever ce qui est engagé | Souvent préférable lorsqu'il reste peu, et particulièrement pour les lots visibles : sols, peintures, sanitaires |
| Mettre hors d'eau et hors d'air | Non négociable. Un ouvrage ouvert se dégrade vite, et la dépense de reprise dépassera l'économie réalisée |
| Sécuriser | Installation électrique provisoire, trémies, escaliers, garde-corps : un chantier reçoit des visiteurs, et la responsabilité du propriétaire demeure |
| Ranger et nettoyer | Matériaux stockés, gravats, outillage : un chantier ordonné se lit comme une pause, un chantier en désordre comme un abandon |
| Ne pas commencer autre chose | Ouvrir un nouveau poste avant de vendre multiplie les zones inachevées et aggrave l'impression d'ensemble |
| Documenter l'avancement | Photographies des étapes, factures, plans : ce qui est refermé ne se voit plus, et seule la preuve écrite en témoigne |
Les autorisations et les entreprises*
Six points administratifs à régler avant la signature.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| L'autorisation d'urbanisme | Vérifier qu'elle existe, qu'elle couvre bien ce qui a été réalisé, et qu'elle est toujours en cours de validité |
| Le transfert au profit de l'acquéreur | Une autorisation en cours peut être transférée par une démarche en mairie, avec l'accord de son titulaire. Elle s'anticipe |
| La déclaration d'achèvement | Elle n'a pas été déposée puisque le chantier n'est pas terminé. L'acquéreur devra s'en charger, et il faut le lui dire |
| Les taxes liées à l'autorisation | Elles sont dues indépendamment de l'achèvement. Vérifier ce qui a été réglé et ce qui reste à payer évite un litige ultérieur |
| Les marchés en cours | Contrats signés, acomptes versés, matériaux commandés : leur sort se règle expressément, avec les entreprises comme dans l'acte |
| Les garanties des travaux réalisés | Attestations d'assurance des entreprises intervenues, procès-verbaux de réception éventuels : ces pièces se transmettent et rassurent |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Présenter un bien en chantier
À qui s'adresse ce type de bien*
Le public est plus restreint, mais il existe et il est identifiable.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Les acquéreurs du bâtiment | Artisans, anciens professionnels, personnes très manuelles : ils évaluent correctement ce qui reste et ne surestiment pas |
| Les investisseurs | Ils raisonnent en coût global et en rentabilité, à condition que le chiffrage leur soit fourni |
| Les primo-accédants au budget contraint | Le prix d'entrée les intéresse, mais leur financement suit rarement : une banque prête difficilement sur un bien inachevé |
| Ce point mérite attention | L'état du bien peut restreindre l'accès au crédit. Un candidat sans apport suffisant se heurtera à ce refus |
| Les acquéreurs classiques | Ils écartent généralement ces biens, ou formulent des offres très en dessous. Ce n'est pas le public à viser |
| La conséquence commerciale | Moins de visites, mais des visiteurs mieux qualifiés. Le délai s'allonge, la négociation se fait sur des bases plus techniques |
La question du financement mérite d'être posée très tôt à un candidat. Une offre séduisante qui repose sur un crédit que la banque refusera fait perdre plusieurs semaines, sur un bien qui en avait déjà besoin.
Trois décisions à prendre en premier
Un dernier point : la première décision conditionne les deux autres. Découvrir la question de l'assurance quelques jours avant l'acte, alors qu'un acquéreur attend, place le vendeur dans la position la plus défavorable qui soit.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un chantier interrompu à vendre ?
Points à régler listés par écrit avant la mise en vente : assurance, autorisations, marchés en cours.
Cette page présente des principes généraux à titre d'information, sans valeur contractuelle, et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en assurance. Le champ exact de l'obligation d'assurance, la nature des travaux concernés, les conditions d'une souscription tardive, les modalités de transfert d'une autorisation d'urbanisme et le sort des marchés en cours s'apprécient au cas par cas. Tous les travaux ne relèvent pas de la garantie décennale : cette qualification dépend de la nature des ouvrages et de leurs conséquences sur la solidité ou la destination du bien. Le notaire chargé de la vente, un assureur et le service urbanisme de la commune répondent sur une situation déterminée. Aucun coût n'est chiffré ici, celui-ci dépendant entièrement du chantier concerné.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.