Le taux d'endettement de 35 % expliqué
La règle est moins rigide qu'il n'y paraît : les banques peuvent y déroger sur une part de leur production, et elles n'utilisent pas toute cette marge. Encore faut-il savoir sur quels leviers agir.
Ce que la règle impose exactement*
Une obligation juridique pour les établissements depuis 2022, pas une simple recommandation.
| Élément | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Le plafond | 35 % des revenus nets | Il s'agit du rapport entre les charges d'emprunt et les revenus, et il s'entend assurance emprunteur comprise |
| La durée maximale | 25 ans | Avec une tolérance de deux années supplémentaires lorsque l'entrée dans le bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit |
| Le champ d'application | Tous les crédits immobiliers | Résidence principale comme investissement locatif : la règle ne distingue pas selon la destination du bien |
| La marge de dérogation | 20 % de la production | Chaque établissement peut s'écarter des seuils sur un cinquième des crédits qu'il accorde chaque trimestre |
| Son affectation | Prioritaire | Au moins soixante-dix pour cent de cette marge doit aller à des résidences principales, dont au moins trente pour cent à des primo-accédants |
| Son utilisation réelle | Inférieure au plafond | Les établissements n'épuisent pas cette marge : elle reste disponible pour les dossiers solides qui dépassent légèrement |
Les deux dernières lignes changent la lecture. Un dossier à trente-six ou trente-sept pour cent n'est pas automatiquement refusé : il relève de la marge de dérogation, dont l'accès dépend de la solidité de l'ensemble et de la politique de l'établissement au moment de la demande.
Le calcul, sur un exemple
Ce qui entre dans le calcul*
Les pratiques varient d'un établissement à l'autre sur plusieurs postes.
| Poste | Traitement habituel |
|---|---|
| Les revenus retenus | Salaires nets, pensions, revenus non salariés sur plusieurs exercices. La stabilité compte autant que le montant |
| Les primes et heures supplémentaires | Retenues si elles présentent un caractère régulier et vérifiable sur plusieurs années, écartées sinon |
| Les revenus locatifs | Rarement comptés en totalité : un abattement est appliqué pour tenir compte de la vacance et des charges |
| Les prestations familiales | Leur prise en compte varie selon les établissements et selon l'âge des enfants, puisqu'elles sont appelées à cesser |
| Les charges comptées | Tous les crédits en cours, y compris les réserves d'argent utilisées, ainsi que les pensions versées |
| Ce qui n'entre pas dans le ratio | Les charges courantes du foyer, qui relèvent d'un second examen : celui du reste à vivre |
Le reste à vivre, l'autre critère*
Il n'est pas encadré par un texte, et il décide pourtant souvent.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Sa définition | Ce qui demeure une fois les charges d'emprunt réglées, rapporté au nombre de personnes du foyer |
| Pourquoi il compte autant | Trente-cinq pour cent de 6 000 € et de 1 800 € ne laissent pas la même vie : le ratio seul ne dit rien du niveau de vie restant |
| Son effet sur les revenus élevés | Un reste à vivre confortable permet parfois d'obtenir une dérogation, le risque réel étant faible malgré un ratio dépassé |
| Son effet sur les revenus modestes | Un dossier à trente-trois pour cent peut être refusé si le reste à vivre paraît insuffisant, notamment avec des enfants |
| Les barèmes appliqués | Chaque établissement retient les siens, généralement exprimés par adulte et par enfant. Ils ne sont pas publics |
| Ce qu'il faut en retenir | Deux banques peuvent rendre des réponses opposées sur un même dossier. Consulter plusieurs établissements n'est pas une formalité |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Les leviers pour rester sous le seuil
Six éléments qui pèsent au-delà du ratio*
Ils déterminent l'accès à la marge de dérogation.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| La tenue des comptes | Les derniers relevés sont examinés. Découverts, incidents et jeux d'argent pèsent lourd, indépendamment du ratio |
| L'épargne constituée | Une épargne régulière démontre une capacité à mettre de côté, ce qui rassure davantage qu'un apport reçu ponctuellement |
| La stabilité professionnelle | Ancienneté, type de contrat, secteur d'activité. Deux dossiers identiques sur le papier ne se valent pas |
| Le saut de charge | L'écart entre le loyer actuel et la future mensualité. Un écart limité rassure, un écart important interroge |
| Le profil primo-accédant | La marge de dérogation lui est prioritairement réservée : c'est un avantage réel, souvent ignoré des intéressés |
| Le moment de la demande | La marge s'apprécie par trimestre. Un dossier limite présenté en début de trimestre rencontre parfois plus de souplesse |
La cinquième ligne mérite d'être connue des candidats concernés. Un primo-accédant qui finance sa résidence principale et dépasse légèrement le seuil se trouve exactement dans la cible que la réglementation a désignée comme prioritaire pour les dérogations.
Trois idées reçues
Un dernier point : ces trois idées reçues conduisent des candidats à renoncer sans avoir déposé de dossier. Un refus se constate, il ne se suppose pas.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un budget à cadrer ?
Point sur la fourchette accessible avant les premières visites, frais compris.
Cette page décrit le cadre applicable à la date de sa rédaction, en 2026, à titre d'information et sans valeur contractuelle. Elle ne constitue pas un conseil en financement. Les montants cités résultent d'un calcul établi sur une situation prise pour exemple, avec des hypothèses de revenus, de taux d'intérêt et de taux d'assurance : ils illustrent un mécanisme et ne valent pour aucune situation réelle. Les modalités de prise en compte des revenus, les barèmes de reste à vivre et les politiques d'octroi relèvent de chaque établissement et ne sont pas publics. L'existence d'une marge de dérogation ne confère aucun droit à en bénéficier. Les normes applicables peuvent évoluer. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.