Charges de copropriété : lesquelles sont récupérables
La liste est fixée par décret, et elle est limitative : ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire. Voici la règle qui permet de trancher, poste par poste, et ce que cela change sur un rendement.
Le principe*
Une liste limitative, établie par un décret de 1987.
| Élément | Règle | Précision |
|---|---|---|
| La règle | Seules les dépenses figurant au décret sont récupérables | Aucune clause du bail ne peut élargir cette liste |
| La logique | Le locataire paie ce dont il profite | Consommations, entretien courant, menues réparations |
| Ce qui reste au propriétaire | Ce qui relève de la propriété | Remplacement des équipements, gros travaux, gestion de l'immeuble |
| La distinction clé | Entretenir contre remplacer | Entretenir un équipement se récupère, le remplacer jamais |
| La preuve | Les justificatifs | Le locataire peut les consulter pendant plusieurs mois après le décompte annuel |
| En cas d'erreur | Régularisation possible | Un délai légal encadre les réclamations, dans les deux sens |
Une clause du bail prévoyant la récupération d'une charge non listée est sans effet. Le locataire peut en demander le remboursement, même après plusieurs années de paiement.
Entretenir ou remplacer
Ce qui est récupérable*
Les principaux postes, tels qu'ils apparaissent sur un décompte de charges.
| Poste | Ce qui se récupère |
|---|---|
| Eau et chauffage collectif | Consommations, entretien courant des installations, ramonage |
| Ascenseur | Électricité, contrat d'entretien courant, menues réparations de cabine |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, ampoules, nettoyage |
| Espaces extérieurs | Entretien des voies, des espaces verts, des aires de stationnement et de jeux |
| Hygiène | Fourniture des sacs, entretien du local et des conteneurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères |
| Équipements divers | Entretien courant de la ventilation, de l'antenne collective, des interphones |
Ce qui ne l'est pas*
Ces postes restent définitivement à la charge du propriétaire.
| Geste | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Les honoraires du syndic | La gestion de la copropriété relève du propriétaire |
| L'assurance de l'immeuble | Non récupérable, contrairement à une idée répandue |
| Les travaux et le ravalement | Toiture, façade, réfection des parties communes : jamais récupérables |
| Le remplacement des équipements | Chaudière, ascenseur, portail, interphone en fin de vie |
| Le fonds de travaux | Provision pour l'avenir de l'immeuble, à la charge du copropriétaire |
| Les frais de procédure | Contentieux de la copropriété, honoraires d'avocat |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Le cas du gardien
Provisions et régularisation*
La mécanique annuelle, du versement mensuel au décompte final.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Les provisions mensuelles | Versées avec le loyer, elles s'estiment d'après les charges de l'année précédente |
| La régularisation annuelle | Obligatoire : elle compare les provisions encaissées aux dépenses réellement récupérables |
| Le décompte | Remis au locataire, il détaille les postes et le mode de répartition retenu |
| Les justificatifs | Tenus à sa disposition pendant plusieurs mois après l'envoi du décompte |
| Le solde | Trop-perçu remboursé, insuffisance appelée : dans les deux sens |
| Le cas du meublé | Un forfait de charges peut être prévu au bail, sans régularisation |
L'absence de régularisation annuelle est l'irrégularité la plus fréquente. Elle expose le bailleur à un remboursement intégral des provisions encaissées, sur plusieurs années.
Ce que cela change sur un rendement
Une cinquième piste, souvent oubliée : commencer à épargner l'équivalent de l'écart plusieurs mois avant de déposer le dossier. La démonstration vaut mieux que l'argument.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un bien locatif à étudier ?
Visite sur place, document écrit remis ensuite, aucun mandat demandé en contrepartie.
Cette page présente les principes généraux applicables à la date de sa rédaction, à titre d'information et sans valeur contractuelle. La liste des charges récupérables est fixée par décret et comporte de nombreuses précisions par poste que cette synthèse ne reprend pas exhaustivement. Les règles applicables au personnel de l'immeuble, aux baux meublés et aux locations soumises à des régimes particuliers présentent des spécificités. Un professionnel de la gestion locative, le syndic ou l'agence départementale d'information sur le logement répondent sur un décompte précis.
Sources : base des demandes de valeurs foncières ; observatoires immobiliers et analyses de marché 2021 à 2026 ; observations de terrain sur le marché local.