Quel budget pour acheter à Saint-Yrieix-la-Perche
Sur une maison classée F à 95 000 €, les travaux représentent 1,6 à 2,6 fois l'apport bancaire. C'est le poste qui décide du projet, et c'est celui que les plans de financement chiffrent en dernier.
Les trois enveloppes*
Argent à mobiliser, apport et frais réunis, hors crédit.
| Projet | Cash à mobiliser | Détail |
|---|---|---|
| Un T3 destiné à la location, à 85 000 € | 27 600 à 32 600 € | Apport 17 000 €, frais 7 600 €, travaux 3 000 à 8 000 € |
| Une maison saine à 130 000 € | 41 700 à 51 700 € | Apport 26 000 €, frais 10 700 €, travaux 5 000 à 15 000 € |
| Une maison classée F à 95 000 € | 57 300 à 77 300 € | Apport 19 000 €, frais 8 300 €, travaux 30 000 à 50 000 € |
| Ce que révèle la troisième ligne | La maison la moins chère exige le plus de trésorerie | Deux fois celle d'une maison saine plus onéreuse |
| Le rapport à retenir | Les travaux valent 1,6 à 2,6 fois l'apport | Sur ce profil de bien |
| Ce qui arrive sans cette trésorerie | Soit le taux d'effort est dépassé, soit les travaux ne se font pas | Et le logement reste mal classé |
| Ce qu'il faut ajouter | Une réserve de trois à six mois de charges | Le temps que le bien devienne habitable ou loué |
La comparaison des deux dernières lignes du tableau renverse l'intuition. Le bien le moins cher du marché est celui qui demande le plus de trésorerie, et de loin. Un acquéreur disposant de quarante mille euros peut acheter la maison saine à 130 000 €, mais pas la maison mal classée à 95 000 € : il l'achèterait sans pouvoir la rénover.
Le paradoxe de la maison bon marché
Les quatre lignes à additionner*
Le budget réel n'est pas le prix vendeur.
| Ligne | Ce qu'elle recouvre | Précision |
|---|---|---|
| 1. Le prix net vendeur | Celui qui revient au propriétaire | À distinguer du prix affiché honoraires inclus |
| 2. Les frais d'acquisition | 8 à 9,5 % selon le prix, dans l'ancien | Ils se règlent sur fonds propres le jour de l'acte |
| 3. Les travaux | Chiffrés par devis, jamais estimés au ressenti | |
| 4. La réserve de trésorerie | Trois à six mois de charges de possession | |
| Ce que la banque demande par ailleurs | Souvent 10 à 20 % du prix en apport | En plus des frais, si elle ne les finance pas |
| L'erreur de méthode la plus courante | Additionner les trois premières lignes et oublier la quatrième |
L'effort mensuel, une fois acheté*
Sur une maison à 130 000 € avec 28 000 € d'apport.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| La mensualité de crédit | environ 680 € assurance comprise | Emprunt de 112 700 € sur vingt ans, au taux de 3,45 % |
| Le coût de possession | environ 350 € par mois | Taxe foncière, énergie, assurance, entretien |
| L'effort réel | environ 1 030 € par mois | |
| Le revenu qui tient le taux d'effort sur le crédit seul | environ 1 940 € | |
| Le revenu qui absorbe l'effort complet | environ 2 940 € | Soit mille euros de plus |
| Ce que ce dernier chiffre signifie | Un foyer à 2 000 € obtient le prêt | Mais il consacre alors la moitié de ses revenus au logement |
| Le seuil confortable | 2 500 € et au-delà |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
La réserve que personne ne provisionne
Ce qui fait déraper un budget*
Quatre erreurs, dont trois se corrigent avant l'offre.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Reporter les travaux à plus tard | Sur un logement classé F, le report se traduit en factures d'énergie et en décote à la revente | |
| Oublier la taxe foncière | Le taux communal figure au deuxième rang du département | Elle représente environ un tiers du coût de possession |
| Prendre la cote du neuf pour celle de l'ancien | 1 692 € le m² dans le neuf, contre 1 050 à 1 450 € dans l'ancien | |
| Confondre le prix affiché et le prix net vendeur | Sur une annonce à 130 000 € honoraires inclus avec 6 000 € d'honoraires | Le net vendeur ressort à 124 000 €, et les frais de notaire se calculent dessus |
| Ce que cette confusion coûte | environ 400 € de frais mal estimés | Faible en soi, mais elle fausse tout le plan de financement |
| Ce qu'il faut demander | Le montant net vendeur et celui des honoraires, séparément |
L'écart entre les deux revenus de ce tableau est de mille euros par mois. Un foyer à 2 000 € nets obtient le prêt sans difficulté, puisque la banque n'examine que la mensualité de crédit. Mais il consacre alors la moitié de ses revenus au logement une fois les charges comptées. Le taux d'effort réglementaire ne mesure pas cela.
Trois précisions
Un dernier point : la trésorerie et la mensualité sont deux contraintes distinctes, et elles ne se compensent pas. Disposer d'un bon revenu ne remplace pas des fonds propres, et disposer d'épargne ne fait pas passer un taux d'effort. Les deux se vérifient séparément, avant de visiter.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un budget à cadrer ?
Prix net vendeur et honoraires présentés séparément sur chaque bien proposé.
Cette page concerne la commune de Saint-Yrieix-la-Perche, code postal 87500, dans le département de la Haute-Vienne ; plusieurs communes françaises portent un nom voisin. Elle ne constitue ni une offre de prêt, ni un conseil en financement, ni une estimation. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur pédagogiques calculés sur des hypothèses explicitées de prix, de frais, d'apport, de taux, de durée et de travaux : ils ne préjugent d'aucune décision bancaire et ne valent pour aucun projet réel. Le niveau d'apport exigé, l'éventuel financement des frais d'acquisition et l'appréciation du reste à vivre relèvent de chaque établissement prêteur. Les frais d'acquisition sont calculés au barème applicable à la date de rédaction et varient selon le prix, la nature du bien et les formalités nécessaires ; seul le décompte figurant sur l'acte fait foi. Les coûts de travaux sont des ordres de grandeur et ne s'établissent que par devis d'entreprise après visite. Les charges de possession dépendent du bien, de son classement énergétique et de sa valeur locative cadastrale. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : recommandation du Haut Conseil de stabilité financière relative au taux d'effort ; taux moyens de crédit immobilier relevés en 2026 ; code général des impôts et tarif réglementé des notaires pour le calcul des frais d'acquisition ; taux de taxe foncière publiés pour la commune de Saint-Yrieix-la-Perche ; Figaro Immobilier au 1er juillet 2026 pour la cote du neuf ; prix de marché relevés en 2026 sur la commune ; ordres de grandeur de coûts de travaux constatés sur le secteur ; calculs de trésorerie, de mensualité et d'effort établis par nos soins sur les hypothèses exposées.