Combien vaut mon appartement à Saint-Yrieix-la-Perche
Sur un T3 de 68 m², les cinq sources donnent de 70 700 à 100 400 €. Un seul comparable pèse trop lourd sur ce marché : c'est la méthode qui protège, pas le chiffre.
Le même bien, selon la source*
Un appartement de 68 m², classé D, au deuxième étage avec ascenseur.
| Source | Prix au m² | Valeur obtenue |
|---|---|---|
| Figaro, au 1er juillet 2026 | 1 040 € | 70 700 € |
| Déjà-vendu, ventes enregistrées | 1 242 € | 84 500 € |
| L'Apporteur d'Immo | 1 256 € | 85 400 € |
| PAP | 1 331 € | 90 500 € |
| MeilleursAgents | 1 476 € | 100 400 € |
| L'écart entre la plus basse et la plus haute | 29 700 € | Sur un bien qui en vaut environ 82 000 |
| L'ancrage retenu pour le contrôle | 1 200 € le m², soit 81 600 € | Entre les deux sources les plus basses, volontairement prudent |
Vingt-neuf mille sept cents euros séparent la première ligne de la dernière, sur un bien qui en vaut environ quatre-vingt-deux mille. Choisir sa source revient donc à choisir son résultat, et personne ne choisit au hasard : un vendeur retiendra spontanément la plus haute, un acquéreur la plus basse. C'est précisément pour cela qu'une méthode vaut mieux qu'un chiffre.
Le loyer multiplié par cent quarante-quatre
La méthode en quatre points*
Dans cet ordre, et aucun ne se saute.
| Étape | Ce qu'elle apporte | Précision |
|---|---|---|
| 1. Relever trois à cinq ventes d'appartements comparables | Sur les vingt-quatre derniers mois, dans la base des valeurs foncières | |
| 2. Lire le classement énergétique | D ou mieux place au milieu de fourchette ; E vers le bas ; F ou G vers le bas, moins les travaux | |
| 3. Examiner l'étage, l'ascenseur, les charges et le stationnement | None | |
| 4. Faire établir un chiffre écrit par un professionnel | Un seul, pas la moyenne de trois sites | |
| Ce qu'il ne faut pas faire de la cote la plus basse | S'en servir seule | Elle annonce un recul de 22 % que les quatre autres sources ne relèvent pas |
| Ce que la méthode produit | Une fourchette, jamais une valeur unique | |
| Ce qu'aucune méthode ne donne | Une valeur à l'adresse | Le stock est trop mince pour cela |
Les ajustements*
Et le piège de les cumuler.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Un rez-de-chaussée ou un ascenseur, un classement D, un stationnement | Vers le haut de fourchette | |
| Un troisième étage sans ascenseur, un tout électrique, 180 € de charges | Vers le bas | |
| Le centre plutôt que la périphérie | plus ou moins 10 à 15 % | |
| Des travaux visibles | Le montant du devis, déduit | Et non une décote estimée au ressenti |
| Sur l'exemple de 81 600 € | La méthode donne 73 400 à 89 800 € | À plus ou moins 10 % |
| Avec l'ajustement d'emplacement cumulé | 62 400 à 103 200 € | Soit une amplitude de 65 % |
| Ce que cela impose | De trancher un critère à la fois, sur des ventes réelles | Cumuler les fourchettes ne produit plus rien d'exploitable |
La surface habitable exclut les combles non aménagés, le garage, la cave et la véranda non chauffée. Les annoncer comme habitables fausse l'estimation et se retourne contre le vendeur lors de la visite.
Pourquoi un seul comparable ne suffit pas
Ce qui n'est pas une estimation*
Quatre raccourcis qui circulent.
| Réflexe | Ce qu'il apporte |
|---|---|
| Un prix hérité de 2022 | None |
| Le loyer multiplié par douze mois puis par douze années | La formule suppose un rendement brut de 8,33 % sur douze mois pleins |
| Le prix au mètre carré d'une maison appliqué à un T3 | None |
| La moyenne de trois estimateurs en ligne | Elle additionne trois méthodes différentes sans en corriger aucune |
| Ce que ces quatre approches ont en commun | Elles produisent un chiffre sans jamais regarder le bien |
| Ce qui les distingue d'une estimation | Une estimation part de ventes réelles et de caractéristiques constatées |
Les deux dernières lignes signalent une limite de la méthode elle-même. Appliquer successivement toutes les fourchettes produit un résultat allant de 62 400 à 103 200 € : plus large que le point de départ, donc inutilisable. Les ajustements se tranchent un par un, sur des ventes réelles, et non en les empilant les uns sur les autres.
Trois précisions
Un dernier point : le contrôle rapide consiste à multiplier la surface par 1 200 € puis à ajuster de plus ou moins dix pour cent selon l'état. Sur 68 m², cela donne 73 400 à 89 800 €. Cet ordre de grandeur détecte une estimation aberrante en quelques secondes ; il ne remplace aucune visite.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Une estimation à établir ?
Étage, ascenseur et charges de copropriété intégrés au chiffrage, poste par poste.
Cette page concerne la commune de Saint-Yrieix-la-Perche, code postal 87500, dans le département de la Haute-Vienne ; d'autres communes françaises portent un nom voisin. Elle décrit une méthode et rassemble des fourchettes de marché relevées en 2026, sans valeur contractuelle. Elle ne constitue ni une expertise, ni une évaluation opposable : aucune valeur ne peut être annoncée pour un logement déterminé à partir d'une page, et seules des ventes réellement comparables ainsi qu'une visite permettent de fixer un prix. Le parc de la commune comptant peu d'appartements, les cotes qui leur sont appliquées reposent sur un nombre restreint de transactions ; elles divergent fortement d'un éditeur à l'autre et leurs évolutions annuelles sont sensibles à quelques ventes atypiques. La cote la plus consultée est assortie par son éditeur d'un indice de représentativité de 2 sur 5. Les données de ventes enregistrées ne précisent ni l'état des biens, ni leurs prestations, ni les circonstances de la vente. Le contrôle rapide proposé est un ordre de grandeur destiné à détecter les résultats aberrants, non à produire une estimation. Les coûts de travaux ne s'établissent que par devis d'entreprise après visite.
Sources : Figaro Immobilier au 1er juillet 2026, dont l'indice de représentativité pour la commune est de 2 sur 5 ; PAP et MeilleursAgents, relevés 2026 ; L'Apporteur d'Immo ; Déjà-vendu, à partir des demandes de valeurs foncières ; base des demandes de valeurs foncières publiée par l'administration fiscale ; annonces de vente en cours relevées sur les principaux portails ; Insee, données du recensement de la population 2023 pour la structure du parc et le taux de logements vacants ; calculs de comparaison et de contrôle établis par nos soins sur les hypothèses exposées.