Divorce et bien immobilier à Royères
Tant que la banque n'a pas désolidarisé celui qui part, sa capacité d'emprunt reste amputée de la totalité du capital restant dû. Sur 80 000 €, cela lui retire 52 % de ce qu'il pourrait emprunter.
Ce que la solidarité bancaire bloque*
Sur une maison de hameau, à cinq kilomètres du bourg.
| Poste | Montant | Précision |
|---|---|---|
| La capacité d'emprunt théorique, à 2 200 € de revenus | environ 153 800 € | |
| Le capital restant dû sur le prêt commun | 80 000 € | |
| La capacité réellement disponible | environ 73 800 € | |
| Ce que la solidarité retire | 52 % de la capacité | |
| Ce que celui qui part ne peut donc pas faire | Racheter un logement | |
| Qui décide de le libérer | La banque | Non le juge, ni la convention entre époux |
| Ce qui l'obtient en pratique | La vente du bien, ou une reprise de prêt acceptée |
Les deux dernières lignes désignent le point que les conventions de divorce traitent le plus tard. Un accord peut prévoir qui garde la maison et qui verse quoi ; il ne lie pas la banque. Tant que celle-ci n'a pas donné son accord, celui qui part reste caution de fait d'un prêt sur un bien qu'il n'habite plus.
Quatre voies de sortie, et leur délai
Trois notions à ne pas confondre*
Le titre, l'occupation et le prêt se règlent séparément.
| Notion | Ce qu'elle recouvre | Précision |
|---|---|---|
| La jouissance | Qui habite le logement pendant la procédure | |
| La propriété | Qui figure au titre | |
| La solidarité bancaire | Qui reste engagé auprès du prêteur | Elle ne suit ni l'une, ni l'autre |
| Ce que le régime matrimonial détermine | La composition du patrimoine à partager | Communauté, séparation de biens ou participation aux acquêts |
| Ce que la jouissance ne confère pas | Un droit de propriété | |
| Ce que l'attribution du bien ne suffit pas à produire | La libération de l'autre auprès de la banque | |
| Ce qu'il faut donc traiter séparément | Le titre, l'occupation et le prêt |
L'attribution avec soulte, chiffrée*
Sur une maison qui vaut 100 000 €, retenue à 180 000.
| Geste | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| La fourchette locale | 1 300 à 1 800 € le m² | Soit 130 000 à 180 000 € sur une maison courante |
| Un bien à 150 000 €, capital restant dû de 80 000 € | Valeur nette de 70 000 € | |
| La soulte | 35 000 € | |
| Le total à financer par celui qui garde | environ 119 100 € | Soulte, reprise du capital et frais d'acte |
| La mensualité correspondante | environ 596 € | Contre 464 € pour le couple |
| Les revenus nécessaires | environ 1 704 € par mois | |
| La cote la plus consultée | 1 559 € le m² | Assortie d'un indice de représentativité de 1 sur 5 |
L'écart des deux dernières lignes se lit dans les deux sens. Celui qui garde doit trouver 132 € de plus chaque mois que ce que le couple payait, sur des revenus désormais uniques. Celui qui part cherche à se reloger sans capacité d'emprunt. Le même bien, à la même valeur, met les deux dans une situation plus tendue qu'avant la séparation.
Ce que la vente règle, et que les autres voies laissent en suspens
Ce qu'une surévaluation déclenche*
Quatre étapes, et ce qu'il faut éviter entre-temps.
| Réflexe | Ce qu'il apporte | |
|---|---|---|
| Le bien évalué 200 000 € | Soulte de 60 000 € | Revenus requis : environ 2 087 € |
| Le bien évalué 250 000 € | Soulte de 85 000 € | Revenus requis : environ 2 469 € |
| L'écart avec une évaluation à 150 000 € | 765 € de revenus mensuels en plus | |
| Ce que la surévaluation produit | Une attribution qui devient infinançable | |
| Ce que retient le notaire | Les ventes enregistrées du secteur | Non le montant des travaux réalisés |
| Ce que cela signifie pour celui qui espérait garder | La vente devient la seule issue |
Les deux dernières lignes décrivent une impasse. Une soulte de 67 500 € au lieu de 27 500 ne rend pas seulement le rachat plus difficile : elle le rend infinançable pour la plupart des foyers du secteur. Et le prix de 180 000 € ne trouvera pas davantage d'acquéreur. Les deux sorties se ferment en même temps, et le crédit continue de courir.
Trois précisions
Un dernier point : les travaux réalisés en 2019 ont créé de la valeur, mais elle figure déjà dans l'estimation d'aujourd'hui, pas en supplément. Sept années d'usage les ont consommés, et ce qu'ils ont apporté se lit dans l'état du bien et son classement énergétique.
Les questions fréquentes
Pour aller plus loin
Un bien à liquider ?
Capacité de reprise du prêt vérifiée auprès de la banque, en amont de la convention.
Cette page concerne la commune de Royères, code postal 87400, en Haute-Vienne. Elle décrit un cadre général relevant du droit français, à titre d'information et sans valeur contractuelle, et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil personnalisé. Le régime matrimonial, la composition du patrimoine, les récompenses éventuelles, la prestation compensatoire, les modalités de liquidation et le sort du logement familial relèvent de l'avocat et du notaire chargés du dossier, seuls compétents sur une situation déterminée. La désolidarisation d'un prêt commun relève de l'établissement prêteur : ni le juge, ni la convention entre époux ne peuvent la lui imposer. Aucun barème de droits de partage n'est reproduit, et aucune procédure accélérée n'existe auprès de la mairie. Les montants cités sont des ordres de grandeur relevés en 2026 et ne constituent aucune estimation ; la cote la plus consultée pour cette commune est assortie d'un indice de représentativité de 1 sur 5. Les hypothèses de financement, de taux, de durée, de capital restant dû et de taux d'effort sont explicitées et illustrent un raisonnement. Un crédit engage l'emprunteur et doit être remboursé. Les délais de vente ne peuvent être garantis.
Sources : code civil, s'agissant des régimes matrimoniaux, de la liquidation, du partage, de l'indivision et de l'attribution préférentielle ; code de procédure civile pour les mesures provisoires et la licitation ; code de la consommation pour la solidarité des coemprunteurs ; code de l'organisation judiciaire pour la compétence du tribunal judiciaire ; recommandation du Haut Conseil de stabilité financière relative au taux d'effort ; Figaro Immobilier, dont l'indice de représentativité pour la commune est de 1 sur 5, relevé 2026 ; code général des impôts et tarif réglementé des notaires ; ordres de grandeur d'entretien et de charges constatés ; calculs de soulte, de capacité, de mensualité et de portage établis par nos soins.